“เพจดังปล่อยตัวเลขลับ! รายงานยอดทหารกัมพูชาดับสังเวยสมรภูมิ – ครั้งนี้กระทบ ‘กองกำลังลับ’ ใต้เงาฮุนเซน”

การพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์พิชิตความท้าทายและโอกาสแห่งปี 2568

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลง ผันผวน และวิวัฒนาการของตลาดมาแล้วหลายครั้งหลายครา หากมองย้อนกลับไปถึงปี 2566 ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยคาดว่าจะพุ่งทะยานด้วยแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ อาทิ การเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ ไม่เว้นแม้แต่ช่วงไฮซีซันของไตรมาสสุดท้ายของปี ตลาดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สถานการณ์ที่ดูจะยืดเยื้อมาจนถึงปี 2567 และกำลังก้าวเข้าสู่ปี 2568 ที่มาพร้อมกับทั้งความหวังและความไม่แน่นอนระลอกใหม่

จากข้อมูลเชิงลึกที่เราได้รวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อปี 2566 พบว่า ภาพรวมของอุตสาหกรรมยังคงอยู่ในภาวะที่ต้องใช้ความระมัดระวัง แม้รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจะอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง -1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทจากทั้งหมดที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภูมิทัศน์ที่เต็มไปด้วยอุปสรรค ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่รายได้ลดลงกว่า -28% ขณะที่ Raimon Land ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ 5 ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดก็ยังคงมีรายได้ลดลงจากปี 2565 รวมถึง AP (Thailand) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่ลดลงราวๆ -4%

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสความท้าทายนี้ ยังมีดาวเด่นที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Sansiri ที่ผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วย 38,399 ล้านบาท ขณะที่ Supalai, Land and Houses และ Pruksa Holding ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม Top 5 ไว้ได้ แต่เมื่อพิจารณาในมิติของ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงผลงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ภาพกลับพลิกผันไปอีกแบบ

ในปี 2566 รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจ อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายร่วงลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ลดลง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านนี้ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าจับตาว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ลดลง อย่างไรก็ดี AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย โดยทำไปได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri และ SC Asset เป็นเพียง 2 บริษัทใน Top 10 ที่รายได้จากการขายเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่ 7% และ 13% ตามลำดับ ขณะที่ Central Pattana (CPN) ก็โดดเด่นไม่แพ้กัน ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% สะท้อนให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จในการขยายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

ส่วนในแง่ของ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นบทสรุปของประสิทธิภาพการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงจากปีก่อนหน้า ในส่วนของ Top 10 กำไรสุทธิสูงสุด Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งด้วย 7,495 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างชาญฉลาดและการกระจายความเสี่ยงที่น่าจับตา ซึ่งเตรียมพร้อมให้บริษัทเผชิญหน้ากับความผันผวนของตลาดในปี 2568 ได้อย่างแข็งแกร่ง ตามมาด้วย Supalai, AP (Thailand), Sansiri (เติบโตโดดเด่น 42%) และ Origin Property แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงรักษากลุ่มผู้นำไว้ได้

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: การปรับตัวสู่ยุคใหม่

การก้าวเข้าสู่ปี 2568 ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะถูกหล่อหลอมด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อนและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ก้าวล้ำยิ่งขึ้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่ไม่ใช่แค่ปีแห่งการฟื้นตัว แต่เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างและนิยามใหม่ของ “ความสำเร็จ” ในธุรกิจอสังหาฯ

เศรษฐกิจมหภาคและความท้าทายทางการเงิน:
อัตราดอกเบี้ย: คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะยังคงอยู่ในระดับสูง หรือปรับลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปตลอดปี 2568 เพื่อควบคุมเงินเฟ้อและรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และภาระหนี้สินของ ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงล่าง การเข้าถึง สินเชื่อบ้าน จะยังคงเป็นความท้าทายสำคัญที่ต้องจับตา ดอกเบี้ยที่ยังคงกดดันทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดค้นผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่จำกัดมากขึ้น หรือหันไปเน้นตลาดที่มีกำลังซื้อสูง
กำลังซื้อและหนี้ครัวเรือน: แม้เศรษฐกิจไทยจะได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ แต่หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จำกัดกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการ ซื้อบ้าน 2568 หรือ คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ในราคาที่เข้าถึงได้ ผู้พัฒนาจึงต้องเน้นกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงง่ายและนำเสนอโซลูชั่นทางการเงินที่ยืดหยุ่น

การปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากปีที่ผ่านมา
จากผลประกอบการในปี 2566 เราได้เห็นชัดว่าบริษัทที่ปรับตัวได้รวดเร็วและมีกลยุทธ์ที่หลากหลายคือผู้ที่แข็งแกร่งที่สุดในปีที่ผ่านมา และจะยังคงเป็นเช่นนั้นในปี 2568
Sansiri: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ Sansiri ไม่ใช่แค่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลมาจากการปรับพอร์ตโฟลิโออย่างชาญฉลาด การเน้นตลาดต่างชาติที่กลับมาฟื้นตัว การลงทุนในโครงการ คอนโดหรู และโครงการแนวราบที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ดีเยี่ยม กลยุทธ์เหล่านี้จะยังคงเป็นกุญแจสำคัญในปี 2568
AP (Thailand): แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยในปี 2566 แต่ AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำด้านการขายที่แข็งแกร่ง การรักษาสถานะนี้ได้มาจากการวางแผนโครงการที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งตลาด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม รวมถึงการบริหารจัดการสต็อกสินค้าที่มีประสิทธิภาพ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างต่อเนื่อง
SC Asset: การเติบโตอย่างโดดเด่นทั้งรายได้จากการขายและกำไรสุทธิของ SC Asset บ่งบอกถึงความสำเร็จในการเจาะตลาดพรีเมียมและกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง การสร้างสรรค์โครงการที่มีคุณภาพ ดีไซน์โดดเด่น และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ SC Asset สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและรักษาส่วนแบ่งตลาดในกลุ่ม อสังหาฯ พรีเมียม ได้อย่างยั่งยืน
Central Pattana (CPN): การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ CPN ในส่วนของรายได้จากการขายสะท้อนให้เห็นถึงการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปแบบ Mixed-use และโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้ศูนย์การค้า ซึ่งเป็น ทำเลทองอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตครบวงจร แนวทางนี้จะยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในปี 2568
Land and Houses: แม้รายได้จะลดลง แต่การรักษาตำแหน่งผู้ทำกำไรสูงสุดได้นั้น แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการสินทรัพย์ และการกระจายการลงทุนไปในธุรกิจอื่น ๆ ที่สร้างรายได้ประจำ เช่น โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยลดความผันผวนจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโดยตรง และเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อื่นๆ ในการสร้างความมั่นคงในระยะยาว

เมกะเทรนด์ที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568:
ความยั่งยืน (Sustainability) และอาคารสีเขียว (Green Building): ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็น อาคารประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุรีไซเคิล และการออกแบบที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมจะได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ทั้งจากผู้ซื้อและหน่วยงานกำกับดูแล โครงการที่ได้รับมาตรฐานอาคารสีเขียวจะสร้างมูลค่าเพิ่มและเป็นจุดเด่นในการแข่งขันในตลาด อสังหาฯ ยั่งยืน
เทคโนโลยีอสังหาฯ (PropTech) และนวัตกรรมดิจิทัล: AI, VR/AR, Big Data และ IoT จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการทุกขั้นตอนของวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การออกแบบ การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารจัดการอาคารและประสบการณ์ของผู้อยู่อาศัย การนำ PropTech มาใช้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่แตกต่างให้แก่ลูกค้า การตลาดดิจิทัล การเยี่ยมชมโครงการเสมือนจริง และระบบ Smart Home จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร (Demographic Shifts) และไลฟ์สไตล์: สังคมสูงวัย ขนาดครอบครัวที่เล็กลง และการทำงานแบบ Hybrid Work/Work-from-anywhere จะส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างลึกซึ้ง ความต้องการ คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ที่สะดวกสบายสำหรับการใช้ชีวิตคนโสดหรือคู่รักไร้บุตรยังคงมีอยู่ แต่ความต้องการ บ้านเดี่ยว ขนาดกะทัดรัดนอกเมืองที่มีพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่สำหรับทำงานที่บ้านก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โครงการที่เน้น Wellness & Health Living ก็จะได้รับความนิยมมากขึ้น
ตลาดต่างชาติและการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว: การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญสำหรับตลาด อสังหาฯ ภูเก็ต และเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ โดยเฉพาะในกลุ่ม คอนโดหรู และวิลล่าตากอากาศ นักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2568 ในไทย โดยเฉพาะในตลาด อสังหาฯ พรีเมียม และ อสังหาฯ เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพในการให้ผลตอบแทนที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use Development) และเมืองอัจฉริยะ: โครงการพัฒนาแบบครบวงจรที่รวมที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และพื้นที่สาธารณะเข้าไว้ด้วยกัน จะยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและนักลงทุน เนื่องจากตอบโจทย์ความสะดวกสบายและไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย การสร้างสรรค์ “เมืองอัจฉริยะ” ที่ผสมผสานเทคโนโลยีและคุณภาพชีวิตที่ดีจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของ โครงการอสังหาฯ ใหม่

โอกาสและความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2568:
โอกาส:
ตลาดคอนโดหรูและบ้านเดี่ยวระดับบน: ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่แข็งแกร่ง เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Market): การกลับมาของนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงการย้ายถิ่นฐานเพื่อทำงาน จะทำให้ ตลาดเช่า กลับมาคึกคัก โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูงใจกลางเมืองและแหล่งท่องเที่ยว
อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: การเติบโตของ E-commerce และการย้ายฐานการผลิตยังคงเป็นปัจจัยหนุนความต้องการคลังสินค้าและโรงงาน
ที่ดินเปล่า: ในทำเลที่มีศักยภาพสูงและอยู่ใกล้กับโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว
ความเสี่ยง:
อัตราดอกเบี้ย: การเปลี่ยนแปลงของ ดอกเบี้ยบ้าน ที่ยังไม่แน่นอนส่งผลกระทบต่อภาระทางการเงินของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้พัฒนา
กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่: โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงล่าง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงและยอดขายชะลอตัว
กฎระเบียบและภาษี: การเปลี่ยนแปลง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือนโยบายอื่นๆ ของรัฐบาลอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนและการตัดสินใจลงทุน

กลยุทธ์พิชิตตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568:
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญสำหรับทั้ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนเพื่อก้าวผ่านปี 2568 อย่างมั่นคงและสร้างโอกาสการเติบโต:

สำหรับผู้พัฒนา:
ยืดหยุ่นและปรับตัว: ความสามารถในการปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์และ กลยุทธ์อสังหาฯ ให้สอดรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: ลงทุนใน PropTech เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้ลูกค้า
ความยั่งยืน: ผนวกแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืนเข้ากับการออกแบบและการก่อสร้างเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: การเงินที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญในการเผชิญกับความผันผวน
การตลาดเชิงรุกและดิจิทัล: ใช้ช่องทางออนไลน์และข้อมูลเชิงลึกเพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ

สำหรับนักลงทุน:
ทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง: ศึกษา แนวโน้มอสังหาฯ 2568 ในแต่ละเซกเมนต์และทำเลอย่างละเอียด เพื่อระบุ โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2568 ที่แท้จริง
เน้นระยะยาว: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องมองในระยะยาว โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน
พิจารณาทำเลและประเภทสินทรัพย์: เลือก ทำเลทองอสังหาฯ ที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต และประเภทสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าหรือผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย
กระจายความเสี่ยง: หากเป็นไปได้ ควรพิจารณาการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ หรือในทำเลที่แตกต่างกัน
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การได้รับคำแนะนำจากผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ในตลาดจะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ

ปี 2568 ไม่ใช่ปีที่ง่ายดาย แต่ก็ไม่ใช่ปีที่ไร้โอกาสสำหรับ ตลาดอสังหาฯ ไทย ผู้ที่ปรับตัวได้เร็ว มีวิสัยทัศน์ และพร้อมที่จะลงทุนในนวัตกรรมและความยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนผ่านนี้ได้เสมอ

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณไปสู่ความสำเร็จในสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณในวันนี้