“เสี้ยววิกฤตกลางถนน! พ่อลูกเล่านาทีเครื่องบินเล็กร่วงฟาดใส่รถบนไฮเวย์ฟลอริดา – คนขับรอดเหลือเชื่อ”

วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย สู่การปรับตัวเพื่อการเติบโตในปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวและความผันผวนของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังอันสูงส่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็

ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่ปกติจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมตลาดก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะเช่นนี้

รายได้รวม: สัญญาณการหดตัวในภาพรวม แม้บางรายยังคงเติบโต

ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่เข้มข้นและการปรับตัวของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้ สังเกตเห็นได้จากตัวเลขที่ติดลบในหลัก 20% อัพ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านเสถียรภาพ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ชิงอันดับหนึ่งด้วยรายได้จากการขาย

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจหลัก

ในภาพรวม บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งปรากฏในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับความท้าทายนี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย, แสนสิริ เติบโตอย่างน่าประทับใจ

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ

กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน

ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” ได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้านกำไรสุทธิ, ศุภาลัย และ AP (Thailand) ไล่ตามติด

สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่

จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจนี้ยังคงต้องเผชิญในปี 2567 นี้อย่างแน่นอน สภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อผู้บริโภค และนโยบายภาครัฐ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างชาญฉลาด นักลงทุนและผู้ประกอบการที่สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีใหม่ๆ จะสามารถสร้างความได้เปรียบและก้าวข้ามความท้าทายไปได้

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในตลาดนี้ การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้เป็นสิ่งจำเป็น เราขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจในบทความต่อไปของเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตของวงการ อสังหาริมทรัพย์ ครับ