“ยายร่ำไห้ เล่าชีวิตหลานเด็กเงียบ ไม่กินเหล้า ไม่สูบบุหรี่ ทำงานก่อสร้างเก็บเงินซื้อที่ให้ยาย หวังปลดประจำการแล้วจะบวชให้แม่กับยาย… แต่วันที่รอคงไม่มาถึงอีกแล้ว”

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญของปีอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา

ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนการลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง

บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%

แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งเป็นที่ยอมรับอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

สุดยอดผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:

แสนสิริ ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาอย่างใกล้ชิดในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ครองอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก

อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้ส่วนหนึ่งมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

จากข้อมูลการเก็บรวบรวม 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาผงาดในอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างมั่นคง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง

สุดท้ายแล้ว แม้จะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิหรือเงินที่จับต้องได้จริงเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: ด้วยกลยุทธ์นอกสายตา

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองอันดับ 1 แม้รายได้จะลดลง แต่กวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งหากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงได้ขึ้นแท่นอันดับ 1 ไป
ศุภาลัย อยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25%
เอสซี แอสเสท อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ ตามมาห่างๆ ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567

ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่แท้จริง

การวิเคราะห์เชิงลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนรายได้จากการขาย การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในตลาดนี้ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยี รวมถึงการนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ จะเป็นสิ่งที่ชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท

หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานคร และเมืองอื่นๆ อย่างลึกซึ้ง การติดตามผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ยินดีให้คำปรึกษาและร่วมค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.