ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงและแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ถือเป็นข้อมูลสำคัญที่จะช่วยให้เราเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ของแต่ละบริษัทในการเผชิญกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริงทั้งหมด เพราะหากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทบางแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด ขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความแม่นยำมากกว่า เพราะบริษัทหลายแห่งในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP Thailand ทวงคืนตำแหน่งผู้นำยอดขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ AP Thailand (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาเป็นผู้นำอีกครั้ง ตามมาด้วยอันดับ 2 คือ Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่การทำกำไรสุทธิ (Net Profit) คือบทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP Thailand (AP) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดเผชิญในปี 2566 สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด กลยุทธ์ที่เน้นการปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทให้อยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้ที่ทำงานในวงการนี้อย่างใกล้ชิด ผมขอแนะนำให้ทุกท่านติดตามแนวโน้มของ ตลาดคอนโดมิเนียม และ ตลาดบ้านจัดสรร ในทำเลต่างๆ อย่างใกล้ชิด รวมถึงการจับตาดูนโยบายภาครัฐที่อาจมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน และการสร้างฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดไทยอย่างลึกซึ้ง อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันวางแผนและก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปด้วยกัน สู่เป้าหมายที่ยั่งยืนในอนาคต
