บทวิเคราะห์เชิงลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ หลายโครงการที่เคยมีความหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับต้องชะลอตัวอย่างน่าใจหาย การชะลอตัวนี้เริ่มต้นก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่และยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ดูไม่สดใสนักนี้ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สะท้อนความท้าทายที่แตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแรงกดดันของตลาดส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน
แม้แต่ Land and Houses ผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% รวมถึง Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม สวนกระแสชะลอตัว
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) โชว์ผลงานได้อย่างโดดเด่น ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทำให้เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univentures (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การจะประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย นั้น ควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้ส่วนเพิ่มจากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วย แต่หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในตลาด ขายบ้านกรุงเทพ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย สวนทางตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ อย่าง Central Pattana ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จในการวางกลยุทธ์และการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงบทสรุปของผลการดำเนินงานแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” หากบริษัทสามารถสร้างรายได้ได้มาก แต่มีกำไรน้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด…ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มาจากปัจจัยพิเศษ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน Supalai สามารถทำกำไรเฉือน AP (Thailand) ที่อันดับ 3 ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่อันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือกุญแจสู่ความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่มีความท้าทายและผันผวนสูง แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ การลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังคงต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน และการเลือกสรรบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งและกลยุทธ์การเติบโตที่ชัดเจน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการพัฒนาโครงการของคุณให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและทีมงานที่มีประสบการณ์เฉพาะด้าน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาคุณไปสู่เป้าหมายได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน อย่าพลาดโอกาสที่จะวางแผนอนาคตของคุณในตลาด อสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดในไทย วันนี้
