“ระอุชายแดน! กัมพูชาเปิดฉากยิงปืนใหญ่ใส่หนองจาน–หนองหญ้าแก้ว ไทยสวนทันทีด้วยปืนใหญ่รถถัง สถานการณ์เริ่มตึงขั้นสุด”

สระแก้ว เริ่มแล้ว กัมพูชา เปิดฉากยิงปืนใหญ่ เข้าบ้านหนองจาน-หนองหญ้าแก้ว ทหารไทยยิงปืนใหญ่รถถังตอบโต้ ตลาดอรัญฯ แม่ค้าเริ่มขายของ ชาวบ้านทยอยซื้อสิ่งจำเป็น เชื่อเขมรไม่กล้ายิงใส่

12 ธ.ค. 68 – ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อเวลา 07.20 น. บริเวณบ้านหนองจานและหนองหญ้าแก้ว ต.โนนหมากหมุ่น อ.โคกสูง กัมพูชาได้เปิดฉากยิงปืนใหญ่เข้าใส่ทางฝั่งไทย และฝั่งไทยก็ได้ยิงปืนใหญ่จากรถถังตอบโต้ ทางฝั่งกัมพูชาเช่นเดียวกัน

บทวิเคราะห์เชิงลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – แดนท้าทายที่พิสูจน์ความแกร่งของผู้เล่นตัวจริง

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลง สลับกันไปมา แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ หลังจากการคาดการณ์อันสวยหรูที่ต่อยอดจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าบรรยากาศให้คึกคักกลับคืนมาได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผ่านมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่

เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและพิสูจน์ความแข็งแกร่งในฐานะ “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่มองข้ามไม่ได้

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่ห่างจากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาทมากนัก โดยลดลงเพียงประมาณ 1.2% แต่เมื่อเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบภาพที่น่ากังวลยิ่งขึ้น เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 แห่ง ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ยิ่งไปกว่านั้น บางบริษัทประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่าตกใจ บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลข -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%

แสนสิริผงาดนำรายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท แต่ภาพรวมรายได้จากการขายคือตัวชี้วัดที่แท้จริง

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท

ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมชื่อ U City) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด มีรายได้ส่วนอื่น ๆ มาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักของการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันถึง 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

กรณีที่น่าสนใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่สร้างความประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ยืนยันความแข็งแกร่งในแกนหลัก

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า

กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง

แม้รายได้จะสูงเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วเก็บเกี่ยวผลกำไรเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แต่เบื้องหลังคือการขายสินทรัพย์

เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลงมาก แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: สนามแห่งโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมปรับตัว

ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 หลายบริษัทต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านยอดขายและกำไร ขณะที่บางบริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ สาเหตุหลักมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาค, กำลังซื้อของผู้บริโภค, การแข่งขันที่รุนแรง, ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น, และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวที่รวดเร็ว บริษัทที่เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ, เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, และมีทีมงานที่เปี่ยมด้วย ประสบการณ์อสังหาริมทรัพย์ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้

หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือเมืองอื่นๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในปีต่อๆ ไป อย่าพลาดที่จะติดตามการวิเคราะห์แนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 และการเตรียมพร้อมเพื่อคว้าชัยในตลาดที่ผันผวนนี้

หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับธุรกิจของคุณ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนเพื่ออนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก.