ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ทบทวนผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเริ่มต้นด้วยความท้าทายที่ไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และในครั้งนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำ หรือก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลงเล็กน้อย แต่เบื้องหลังคือการกระจายตัวที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ในปี 2566 พวกเขาสามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากต้องการวัดความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับบริษัทอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยถึง 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% ทำให้เป็นอีกบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะมียอดขายที่แข็งแกร่ง แต่หากผลประกอบการสุดท้ายไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบจะได้อันดับ 1 หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์เชิงลึก: กลยุทธ์ที่ทำให้รอดและเติบโตในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ท้าทาย
จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการบริหารจัดการและปรับตัวได้อย่างยอดเยี่ยม การวิเคราะห์ผลประกอบการเชิงลึกนี้ช่วยให้เราเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมได้ชัดเจนยิ่งขึ้น และสามารถถอดบทเรียนสำคัญเพื่อนำไปปรับใช้กับกลยุทธ์การลงทุนและการบริหารธุรกิจในอนาคต
ปัจจัยแห่งความสำเร็จของผู้ชนะที่แท้จริง:
การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ: ในสภาวะที่รายได้มีความผันผวน การควบคุมต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ และการบริหารกระแสเงินสดให้มีความคล่องตัว เป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจสามารถประคองตัวและรับมือกับวิกฤตได้
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริง ยังคงมีความต้องการสูง บริษัทที่เข้าใจและสามารถนำเสนอโครงการที่ตอบสนองต่อ Pain Point ของผู้บริโภค เช่น ทำเลที่ตั้งที่สะดวก, ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์, หรือราคาที่เข้าถึงได้ ยังคงสามารถสร้างยอดขายได้
กลยุทธ์การขายที่ยืดหยุ่นและสร้างสรรค์: การใช้กลยุทธ์ทางการตลาดและการขายที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการจัดโปรโมชั่นที่น่าสนใจ, การนำเสนอทางเลือกทางการเงินที่เอื้ออำนวย, หรือการใช้ช่องทางการขายออนไลน์ที่เข้าถึงผู้บริโภคในยุคดิจิทัล สามารถช่วยกระตุ้นยอดขายได้
การกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ: บริษัทที่มีการกระจายการลงทุนในธุรกิจที่หลากหลาย หรือมีแหล่งรายได้ที่มาจากหลายภาคส่วน จะมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า
การบริหารจัดการหนี้สินอย่างระมัดระวัง: การมีโครงสร้างหนี้สินที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อลดผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน
การสร้างแบรนด์และความเชื่อมั่น: ความเชื่อมั่นในแบรนด์และชื่อเสียงของบริษัท เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และอนาคต:
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทาย การประเมินภาพรวมของปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและมีความสามารถในการปรับตัว การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ถือเป็นข้อมูลสำคัญในการประกอบการตัดสินใจ การมองหาบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง, มีประวัติผลประกอบการที่ดี, และมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นแนวทางที่ช่วยเพิ่มโอกาสในการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดและแนวโน้มการลงทุนในปี 2567 อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนการตัดสินใจของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคงและมั่นใจในทุกการลงทุน