รถจากมาดามขึ้นชื่อเรื่องความแข็งแรงและปลอดภัย เพราะรถทุกคันคือกำแพงเหล็กที่พร้อมปกป้องทหารแนวหน้า และมาดามยังเป็นแนวหลังที่พร้อมช่วยเหลือเต็มกำลัง อะไรที่ช่วยให้ทหารปลอดภัยก็พร้อมจัดให้ทันที
หลายปีที่ผ่านมา เธอคือคนที่ผลักดันให้อุปกรณ์ต่างๆทันสมัยขึ้น เพื่อให้ทหารได้กลับบ้านอย่างปลอดภัยที่สุด
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากประสบการณ์จริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นใหม่ แต่ภาพรวมกลับปรากฏสัญญาณของการชะลอตัวที่ชัดเจน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้เล่นในตลาด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลอันเป็นประโยชน์จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวที่แตกต่างของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบหนักหนาสาหัสและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงมาก ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ ที่ติดลบ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1% แต่ก็บ่งชี้ถึงความท้าทายเช่นกัน ขณะที่ ศุภาลัย มีรายได้ลดลง -10% และ พฤกษา โฮลดิ้ง -9% ส่วน ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม: การขับเคลื่อนที่แข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในภาพรวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างน่าภาคภูมิใจ ด้วยรายได้รวมที่สูงถึง 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตถึง 12% สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี
ตามมาด้วย ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาอันดับไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ ยูนิเวนเจอร์ ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท ที่ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้หลักจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลจากการรวบรวมของ Property Mentor แสดงให้เห็นว่า ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ผู้นำในอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา
เอพี (ไทยแลนด์) ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำได้อย่างสวยงาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างยอดเยี่ยม อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สร้างผลงานที่น่าประทับใจ ด้วยการไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกอย่างแข็งแกร่งที่ 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปพอสมควร แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่นที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 เป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ผู้เล่นน้องใหม่ที่มาแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษ คือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งเริ่มฉายแสงหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและการตอบรับที่ดีจากตลาด
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่การจะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาถึง กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้
สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนที่แข็งแกร่ง
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรในปี 2566 สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลกำไรนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในส่วนของกำไรสุทธิ โดยมีกำไรถึง 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า -25%
อันดับ 6 เป็นของ เอสซี แอสเสท ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 ควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมนี้ สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและการปรับตัว
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ให้เห็นว่าเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงมีอิทธิพลอย่างมากต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะที่ผันผวนเช่นนี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการซื้อขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ขอเชิญติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมาถึง.
