ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้คร่ำหวอดในตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ถือเป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงพลวัตอันซับซ้อนของตลาด จากความคาดหวังที่เปี่ยมด้วยแรงส่งอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมกำลังจะทะยานขึ้น สู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญที่กินระยะเวลาต่อเนื่องมาตลอดปี จนถึงช่วงเวลาแห่งการเลือกตั้งใหญ่ และแม้แต่ในไตรมาสสุดท้าย ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด (High Season) ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง แนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงทอดเงายาวต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความท้าทายที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ประกอบการทุกราย
Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามข้อมูลเชิงลึกของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละองค์กร และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่แฝงความแตกต่าง
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาไม่แพ้กัน โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด แต่ AP Thailand ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 1 ไปอย่างน่าเสียดาย)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UU): 17,672 ล้านบาท (แม้จะเป็นธุรกิจสาธารณูปโภค แต่มีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาเสริม แต่หากมองเฉพาะรายได้จากการขายที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลัก จะเห็นภาพอันดับที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
รวมทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ซึ่งน่าตกใจที่มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2% การลดลงของรายได้จากการขายไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น แต่พบว่าใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP Thailand กลับขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับขึ้นเป็นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นสู่ Top 5 และเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงผลประกอบการที่น่าประทับใจ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการและการรับรู้รายได้จากสินทรัพย์ที่พัฒนาขึ้น
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะตัวจริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำธุรกิจอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นปัจจัยพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่รวมปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะเป็นอันดับ 1)
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 2 ไปอย่างหวุดหวิด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% ก็ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือน QH ไปเล็กน้อย)
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นการสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวและบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือภาคอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ รวมถึงการประเมิน อสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือบริการ รับฝากขายคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมที่สุด เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาคู่คิดของท่าน กรุณาติดต่อเราเพื่อร่วมกันวางแผนสู่ความสำเร็จในอนาคต.
