ด่วน เหตุปะทะชายแดนไทย–กัมพูชา ทหารกัมพูชายิงจรวด BM-21 ใส่พื้นที่ชุมชนศรีสะเกษ ชาวบ้านบาดเจ็บ แขนขาด 2 ราย
วันที่ 13 ธ.ค. 2568 เพจเฟซบุ๊ก Army Military Force โพสต์รายงานสถานการณ์เหตุปะทะระหว่างทหารไทยและทหารกัมพูชา บริเวณแนวชายแดนไทย–กัมพูชา ในพื้นที่ตำบลเสาธงชัย อำเภอกันทรลักษ์ จังหวัดศรีสะเกษ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปเชิงลึกและทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้อย่างถ่องแท้ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสภาพตลาดอันยากลำบากนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาพรวมของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ภาพรวมที่หดตัวเล็กน้อย แต่แฝงด้วยความแตกต่างรายบริษัท
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความจริงทั้งหมด เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดที่กระจายตัวในหลายกลุ่ม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% อาทิ LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เราควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการนำรายได้จากธุรกิจอื่นมาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายและการส่งมอบโครงการที่เป็นหัวใจหลักของธุรกิจนี้
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, LPN Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาด บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายสู่ความเป็น “ผู้ชนะ”
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิปีนี้ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนและสัญญาณเตือน
จากข้อมูลข้างต้น เราสามารถวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ได้ดังนี้:
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและในประเทศ, อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลโดยตรงต่อภาระการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้าน ทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อลดลง
อุปสงค์และอุปทาน: ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในบางเซ็กเมนต์อาจประสบปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ในขณะที่กำลังซื้อชะลอตัว ทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่นที่รุนแรง
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุที่ยังคงผันผวนและค่าแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้น เป็นอีกปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์
กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ: การชะลอตัวของนักท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติ ส่งผลกระทบต่อตลาด คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในทำเลเมืองท่องเที่ยว
โอกาสและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ยังมีโอกาสสำหรับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถปรับตัวและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้อย่างรวดเร็ว:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Pain Point: การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคยุคใหม่ เช่น ความต้องการพื้นที่สีเขียว, เทคโนโลยี Smart Home, พื้นที่ทำงาน Work From Home, และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย
การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: การบริหารจัดการโครงการอย่างรัดกุม, การเจรจาต่อรองกับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์, และการใช้เทคโนโลยีในการเพิ่มประสิทธิภาพการก่อสร้าง
การสร้างแบรนด์และความแตกต่าง: การสร้างความแตกต่างของโครงการผ่านการออกแบบ, ฟังก์ชันการใช้งาน, และบริการหลังการขาย เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและความผูกพันกับลูกค้า
การสำรวจตลาดใหม่ๆ: การขยายการลงทุนไปยังตลาดที่มีศักยภาพในการเติบโต เช่น อสังหาริมทรัพย์ ในต่างจังหวัดที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจ หรือการเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Market)
การใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในกระบวนการขายและการตลาด เช่น Virtual Tour, การสร้างประสบการณ์ลูกค้าออนไลน์, และการใช้ Data Analytics ในการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้า
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาค อสังหาริมทรัพย์ ผู้เล่นในตลาดจะต้องเผชิญกับความท้าทายต่างๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง, ความผันผวนทางเศรษฐกิจ, และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยหยุดนิ่ง ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์, ความสามารถในการปรับตัว, และความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง การมองหาการลงทุนใน คอนโดมิเนียม ทำเลดี, บ้านจัดสรร ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์, หรือแม้แต่การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการปล่อยเช่า ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ หากมีการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ สามารถผันผวนได้เสมอ และการจะประสบความสำเร็จในธุรกิจนี้ได้นั้น ต้องอาศัยทั้งกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ, และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการเลือกซื้อ บ้าน หรือ คอนโด ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างมั่นคงและมีประสิทธิภาพ.
