สะพัดข่าว! “ฮุน เซน” ถูกจับตาส่งทองคำไปจีนล่วงหน้า—สัญญาณเตรียมทางลี้ภัยหรือไม่?

บทวิเคราะห์เจาะลึก: สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน การเข้าสู่ปี 2566 นั้น หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง หลังมีสัญญาณบวกจากการปลดล็อกดาวน์และแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายแห่งความหวัง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีขึ้นนัก

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ว่าตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา แต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสูง

เมื่อมองภาพรวมทั้ง 41 บริษัท บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่าสนใจกว่าที่คิด มีถึง 25 จาก 41 บริษัท (หรือราว 61%) ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างชัดเจน

บริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) อยู่ที่ -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังรายงานรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสังเกตอย่างยิ่ง ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

รายได้รวม Top 10 ปี 2566: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ

ในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI) : 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI) : 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) : 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท

การที่แสนสิริสามารถแซงหน้า AP (Thailand) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมนั้น แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การตลาดและการขายที่แข็งแกร่งของแบรนด์นี้ แม้ว่า AP (Thailand) จะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในบางมิติไว้ได้ก็ตาม

รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้นจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่น ๆ นอกเหนือจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (มากกว่า 73%) ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายติดลบ ซึ่งแสดงให้เห็นว่า แม้บริษัทใหญ่จะยังคงสร้างยอดขายได้ แต่การเติบโตก็เป็นไปอย่างยากลำบาก

รายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI) : 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่เติบโต)
ศุภาลัย (SPALI) : 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) : 7,171 ล้านบาท

แม้ AP (Thailand) จะมียอดขายลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำในส่วนของยอดขายได้ ซึ่งสะท้อนถึงฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่หลากหลาย ในขณะที่แสนสิริ เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถเติบโตได้ในส่วนของยอดขาย ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี

Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นอกเหนือจากศูนย์การค้า และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจย่อมหนีไม่พ้น “กำไรสุทธิ” แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากต้นทุนสูงและบริหารจัดการได้ไม่ดีพอ ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะได้อย่างเต็มปาก

ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สัญญาณที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด โดยยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (มากกว่า 48%) มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดปี 2566

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI) : 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) : 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) : 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)

แม้ Land and Houses จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็ยังสามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไปได้ ส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์ แต่หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) ก็เข้ามาเบียดชิงตำแหน่งผู้นำได้อย่างสูสี แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรที่มีประสิทธิภาพ ขณะที่แสนสิริ ก็แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่โดดเด่นด้วยการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42%

บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567

ภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ยังคงเผชิญอยู่ แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่หลากหลาย แต่ปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ เราจะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้นในการช่วงชิงกำลังซื้อของผู้บริโภค บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีพอร์ตโฟลิโอที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน พิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการในเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในแต่ละเซกเมนต์ เช่น คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวทำเลศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง

หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึกจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง ทีมงาน Property Mentor พร้อมให้คำแนะนำและนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ