เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการบริษัทมหาชน 41 แห่ง ชี้วัดผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวที่สดใสจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาดกลับชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ โดยภาพรวมยังคงมีความไม่แน่นอนต่อเนื่องสู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
เพื่อประเมินศักยภาพการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย กำไรสุทธิ และปัจจัยที่ส่งผลต่อความสำเร็จของผู้เล่นแต่ละราย เพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่เต็มไปด้วยอุปสรรค
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บางบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่เพียงพอในการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากหลายบริษัทยังมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม หากเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในภาพรวม 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบนี้ส่งผลรุนแรงต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเคยแข็งแกร่ง มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความน่าสนใจยิ่งขึ้นไปอีกคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้แต่ผู้นำตลาดก็ต้องเผชิญกับความท้าทายในการสร้างยอดขายในช่วงปีที่ผ่านมา
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากรายชื่อข้างต้นแล้ว Central Pattana เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ในปี 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นผลมาจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งเริ่มให้ผลตอบแทนที่ชัดเจน การปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดและการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ Central Pattana สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะที่ยากลำบากนี้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนติดต่อกันมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิที่มาพร้อมกลยุทธ์พิเศษ
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้มีปัจจัยเสริมที่สำคัญคือ การบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ตำแหน่งแชมป์อาจตกเป็นของ Supalai
ศุภาลัย ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ ก้าวกระโดดขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพและกลยุทธ์การตลาดที่ประสบความสำเร็จ
Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนก็ตาม
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาฯ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสสำหรับผู้เตรียมพร้อม
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างซับซ้อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลการดำเนินงานที่น่าพอใจได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเพิ่มความสามารถในการแข่งขันอย่างรอบด้าน ทั้งในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การบริหารการเงิน และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า การลงทุนในเทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความเชื่อมั่นในแบรนด์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นโอกาสในการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางความผันผวนของตลาดในปี 2567 นี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำเสนอแนวทางที่เหมาะสมกับคุณ โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
