ส่งร่าง “พลทหารธนรัตน์” กลับบ้านหนองคาย—น้องสาวหอมแก้มรูปพี่ กระซิบเบา ๆ “กลับบ้านเรานะ”

วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะการชะลอตัวที่ส่งสัญญาณตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่สภาวะดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 อีกด้วย

Property Mentor ในฐานะผู้นำด้านการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ได้รวบรวมและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายของตลาดในปี 2566 นี้ และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางสมรภูมิแห่งการแข่งขันที่ดุเดือด

ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน

เราพบเห็นบริษัทจำนวนมากที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะดังกล่าว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%

แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

วิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ “ผลงาน” ที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น

เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ดิ่งลงอย่างหนัก อาทิ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งของตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลง

AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยเพิ่มขึ้น 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 พร้อมกับการเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ถือเป็นการเริ่มต้นเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

บทสรุปที่แท้จริง: กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้าย

แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่หากพิจารณาในมุมมองของผู้บริหารและนักลงทุน “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจและการสร้างมูลค่าอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร 7,495 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรยังคงโดดเด่น เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567

ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ที่ผ่านมา ปัจจัยหลายประการ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจมหภาค, กำลังซื้อของผู้บริโภค, ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนมีส่วนส่งผลต่อภาพรวมของตลาด

สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้กัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ พิจารณาการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ

ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่าความแข็งแกร่งที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้วัดกันเพียงแค่ขนาดของรายได้หรือส่วนแบ่งทางการตลาดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรอย่างยั่งยืน การบริหารความเสี่ยง และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย

หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำและสร้างอนาคตทางการเงินที่มั่นคงของคุณให้เป็นจริง