บทวิเคราะห์ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้นำที่แท้จริง
สวัสดีครับ ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลา 10 ปี ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมาโดยตลอด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 นี้ ตลาดที่เคยคาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ ก็ยังไม่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสนัก
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพรวมที่ชัดเจนแก่ทุกท่าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพความเป็นผู้นำที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อลงลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siam Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของ Sansiri ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งในแง่ของรายได้รวมได้สำเร็จ แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ และการปรับตัวของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาถึง รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพการดำเนินงานที่ใกล้เคียงกับธุรกิจหลักมากที่สุด
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเพิ่มขึ้น)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ AP Thailand สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ สะท้อนถึงกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ Sansiri ก็แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตา
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคตของบริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสายตาของผู้บริหารและนักลงทุน การวิเคราะห์ กำไรสุทธิ จะเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนที่สุดถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรของแต่ละบริษัท
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การที่ Land and Houses สามารถครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิได้นั้น เป็นผลมาจากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการมีรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับบริษัทใน วงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการเสริมสภาพคล่องและสร้างผลกำไรในระยะสั้น
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น แต่โดยรวมแล้ว ตลาดโดยรวมยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากเช่นกัน แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และสามารถนำเสนอบริการ อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมมองว่า การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ที่แม่นยำยิ่งขึ้น Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่พร้อมจะร่วมศึกษา วิเคราะห์ และขับเคลื่อนธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
