สื่อระดับโลกเผยภาพยืนยัน ตามรายงานทหารกัมพูชาเสียชีวิต จากเหตุปะทะชายแดนระลอกใหม่

ปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและบทเรียนอันล้ำค่าให้กับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนาน แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนหวัง สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ถึงความซับซ้อนและความไม่แน่นอนที่ยังคงปกคลุมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงต้นปี 2567

เพื่อสะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานและประเมินศักยภาพการรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ไม่เพียงแต่เปิดเผยตัวเลขรายได้และกำไรเท่านั้น แต่ยังช่วยเผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่างของผู้ประกอบการแต่ละราย และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความผันผวนนี้

ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่ครอบคลุม

ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%

ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% และเมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวมปี 2566

ในภาพรวมของรายได้รวม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2%

นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กว้างขวางในภาคส่วนนี้

AP (Thailand) ผงาด! ผู้นำรายได้จากการขายปี 2566

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตและโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจ

กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะตัวจริง

ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีรายได้มากเพียงใด หากมีผลกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท

สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses ผงาด! คว้าแชมป์กำไรสูงสุดปี 2566

แม้ว่า Land and Houses จะมีรายได้ลดลง แต่บริษัทฯ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรสูงสุดถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท

สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส

จากข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารจัดการของผู้ประกอบการในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ แม้ว่าภาพรวมจะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการได้อย่างน่าประทับใจ

การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อความอยู่รอดและการเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้

สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่ชัดเจน และความสามารถในการปรับตัวที่รวดเร็ว เพื่อคว้าชัยในตลาด ขายบ้าน และ คอนโด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น

หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม คือก้าวแรกสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่ง