โซเชียลสะดุด! ตำรวจเวรดึกใส่พร็อพแวววาว ภาพที่เห็นอาจไม่ใช่ทั้งหมด…ยังมี “ความลับบางอย่าง” ซ่อนอยู่ข้างใน

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผู้ชนะและผู้ท้าชิงในตลาดทุน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายของตลาดนี้มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการเริ่มต้นที่ดีในปี 2565 แต่กลับกลายเป็นปีที่ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อเนื่องมายังต้นปี 2567

ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กระจ่างยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในอุตสาหกรรม

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% พร้อมด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)

แม้แต่ Land and Houses บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง

หากจะวัดผลงานกันอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยหลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทชั้นนำหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน หากนับเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว อันดับของบริษัทต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ

ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง

AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:

AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ Central Pattana เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง

กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายของบริษัทได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

Land and Houses แชมป์กำไรสูงสุด…ด้วยการขายสินทรัพย์

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงรักษาอันดับได้)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่

จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่เข้มข้น และความผันผวนของปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาพรวมเศรษฐกิจ

สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาด คอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ และ บ้านจัดสรร ปริมณฑล ที่ยังคงเป็นตลาดหลัก ความสามารถในการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต

ผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนได้ จะเป็นผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้นำที่แท้จริง” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย

หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมพูดคุยและวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน