ไม่กี่ชั่วโมงก่อนเหตุบนภูมะเขือ เขายังโพสต์ว่า “ปลอดภัยดี”แต่สิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น… ไม่มีใครคาดถึง

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวต่อเนื่อง สวนทางความคาดหวัง และบทพิสูจน์ผู้ชนะที่แท้จริง

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายและทำให้หลายคนผิดหวังอย่างมาก ความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการฟื้นตัวของโมเมนตัมจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ทิ้งท้ายด้วยภาพที่ยังคงไม่สดใสเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567

เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัท

สามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่าเป็นห่วงยิ่งกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีตัวเลขติดลบราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%

การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถหลัก

ในขณะที่รายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการลงทุนหรือรายได้จากแหล่งอื่น สิ่งที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและกำลังซื้อที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ คือ รายได้จากการขาย ของโครงการที่พักอาศัย จากการวิเคราะห์ข้อมูลทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง

บริษัทที่เห็นตัวเลขรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย -2% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายที่สะท้อนถึงผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย, 10 อันดับแรกมีดังนี้:

AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง -2% จากปีก่อน)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% จากปีก่อน)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% จากปีก่อน)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38% จากปีก่อน)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% จากปีก่อน)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสำเร็จของกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มให้ผลตอบแทนที่ดี

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในธุรกิจนี้ ไม่ใช่เพียงยอดขายที่สูง แต่คือ ความสามารถในการทำกำไร หรือ Net Profit ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างแท้จริง

ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราวๆ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566

นี่คือรายชื่อบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจในปีที่ท้าทาย:

Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% จากปีก่อน)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของ ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่น

สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแน่นอน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การปรับรูปแบบผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เหมาะสม

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าบริษัทที่สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างสม่ำเสมอ และมี การบริหารจัดการทางการเงิน ที่มั่นคง จะเป็นกลุ่มที่สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ การให้ความสำคัญกับการสร้าง มูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ การพัฒนา นวัตกรรมในอสังหาริมทรัพย์ และการสร้าง ความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน

หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการเติบโตในตลาดที่ซับซ้อนนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจแนวโน้มของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง

หากคุณต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจของคุณให้เติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อที่เราจะร่วมกันก้าวผ่านอุปสรรคและคว้าโอกาสที่รออยู่ข้างหน้าไปด้วยกัน