วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์ และผู้ชนะที่แท้จริง
สวัสดีครับ ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการเริ่มต้นฟื้นตัว จะส่งต่อมายังปีที่ผ่านมา แต่ความเป็นจริงกลับเป็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 สัญญาณชะลอตัวเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภคที่ปกติจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาสดใสได้อย่างที่หวัง และดูเหมือนว่าสภาวะเช่นนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมจึงอยากพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และหาคำตอบว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ ผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ข้อมูลที่เราได้รวบรวมจาก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2566 ตลาดรวมมีรายได้จากการดำเนินงานประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น
จากการวิเคราะห์ พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปี 2566 ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังเผชิญอยู่
ความท้าทายที่เห็นได้ชัด: การลดลงของรายได้ในบริษัทชั้นนำ
ในบรรดาบริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบว่าหลายบริษัทมีตัวเลขติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%) และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
ที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ แม้แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นหนึ่งใน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสภาพคล่องจริง
หากเราต้องการมองให้ลึกถึงการดำเนินงานที่แท้จริง และตัดปัจจัยรายได้อื่น ๆ ที่อาจเข้ามาเสริม เราควรพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้ส่วนนี้สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการที่พัฒนาขึ้นมาโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
การแข่งขันในตลาด: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
แม้จะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ โดยเมื่อพิจารณา รายได้จากการขาย 10 อันดับแรกของปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้ลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัล พัฒนา ที่เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของทุกธุรกิจคือ ความสามารถในการทำกำไร แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือขาดทุน ก็ย่อมไม่ถือเป็น ผู้ชนะที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณา กำไรสุทธิ 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ก็อาจจะได้เป็นอันดับ 1)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความคาดหวังและการเตรียมพร้อม
ข้อมูลที่ได้วิเคราะห์จาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง ในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูงขึ้น และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องจับตามอง
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่า 10 ปี ผมเชื่อว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน และการปรับตัวให้เข้ากับ เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ 2025 เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัย ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง คุณภาพการก่อสร้าง ฟังก์ชันการใช้งาน และราคาที่เข้าถึงได้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและเอาชนะคู่แข่ง
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการ วางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ เรามีทีมงานผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนคุณในทุกก้าวของการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ธุรกิจของคุณไม่เพียงแค่ยืนหยัด แต่เติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
ก้าวต่อไปคือการวางแผนเชิงกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด ติดต่อเราเพื่อร่วมหารือแนวทางการสร้างผลกำไรสูงสุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้แล้ววันนี้
