จับผัวเมียต้องสงสัย ลอบขโมยยางพาราในสวนร้างช่วงชาวบ้านอพยพ เหตุผลที่สารภาพออกมา ทำเอาหลายคนเงียบไปทั้งไทม์ไลน์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน รับมือความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน จากแรงส่งอันดีงามของปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับกลายเป็นภาพที่ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังได้ เมื่อมองข้ามไปยังปี 2567 ภาพรวมก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก

ด้วยความต้องการที่จะเข้าใจถึงทิศทางและศักยภาพของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างรายบริษัทชัดเจน

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สามารถสะท้อนถึงสถานการณ์ที่แท้จริงได้ เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในศักยภาพการบริหารจัดการและการปรับตัวของแต่ละองค์กร

บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ และความท้าทายในการรักษาฐานรายได้ของตนเอง

แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% การที่บริษัทชั้นนำเหล่านี้เผชิญกับการลดลงของรายได้ ยิ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบาก และความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ

รายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ แชมป์รายได้รวม โต 12%

เมื่อพิจารณาในส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจท่ามกลางสภาวะตลาดที่ชะลอตัว อันดับ 2 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ซึ่งเกือบจะแซงหน้าแสนสิริมาได้อย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท อันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ชื่อเดิม Uni-Ventures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงการกระจุกตัวของรายได้ในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ แต่ก็ยังเห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและการเติบโตของบางบริษัท

รายได้จากการขาย: มาตรวัดสำคัญ ชี้วัดศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลัก

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกผลประกอบการจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วย ซึ่งอาจไม่สามารถสะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่ หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป

ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่หนักหนาสาหัสกว่าที่เห็นจากรายได้รวม

บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า ไม่มีบริษัทใดที่รอดพ้นจากแรงกดดันของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย

AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาจากแสนสิริได้อย่างงดงาม อันดับ 2 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการกลุ่มลูกค้าและผลิตภัณฑ์ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท

อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% ซึ่งเป็นผลมาจากการมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท

ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) ที่ 8,840 ล้านบาท แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ซึ่งบ่งบอกถึงฐานลูกค้าและความแข็งแกร่งของแบรนด์ อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ที่กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรที่เริ่มเห็นผล

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้าย ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ถึงแม้ว่าบางบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้สูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งมีกว่า 20 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท

สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถครองตำแหน่งแชมป์กำไรได้ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ 6,083 ล้านบาท ก็คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปได้

อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ 5,846 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว โดยแสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ประมาณการกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567

ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่เราได้รวบรวมมา ในมุมมองของผม ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอน ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน, มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, สามารถพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และมีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ จะเป็นกลุ่มที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้

การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่การมองย้อนอดีต แต่เป็นการทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด เพื่อนำไปสู่การวางแผนและตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคต การศึกษาแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ 2025 และการประเมิน ศักยภาพโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้

หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางกลยุทธ์เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการลงลึกในรายละเอียดและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย เพื่อคว้าชัยชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง.