ยังไม่ถอนตัว… ทหารกัมพูชาตั้งกล้องกลางสมรภูมิ กระหน่ำยิงไม่ยั้ง ภาพในหลุมที่พบภายหลัง เผยมากกว่าที่คิด

บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและผู้ชนะที่แท้จริง

ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายคนเชื่อมั่นว่าการฟื้นตัวกำลังจะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม แต่ทว่า สัญญาณที่ปรากฏกลับชี้ไปในทิศทางที่ตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมตลาดก็ยังคงไม่สู้ดีนัก

ด้วยความตั้งใจที่จะให้ข้อมูลเชิงลึกและประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสำรวจผลประกอบการตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา เราต้องการทำความเข้าใจว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจได้อย่างไร รวมถึงใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านอุปสรรคต่างๆ ไปได้อย่างแข็งแกร่ง

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนถึงการกระจายตัวของผลลัพธ์

เมื่อมองภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท เราจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลกระทบที่เกิดขึ้นในตลาด

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาดขึ้นนำในแง่รายได้รวม แต่ภาพรวมการแข่งขันยังคงเข้มข้น

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้ไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างหวุดหวิด Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U.House (UNIVentures) (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: การวัดผลงานที่แท้จริง และความท้าทายที่แฝงตัว

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น มีหลายบริษัทที่ได้รับรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ มาเป็นส่วนเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น ภาพรวมอันดับก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป

โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทที่ได้ทำการเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ปกติจะมีความแข็งแกร่งในการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงที่อยู่อาศัย

AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้จากการขาย แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%

Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

ในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้เร่งเครื่องพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ และผู้ที่สามารถทำกำไรได้จริง

แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถเปลี่ยนรายได้เหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้

สำหรับผลประกอบการในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน

สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ โดยสามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนให้ Land and Houses มีกำไรสูงสุดในปีนี้ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว

ในปี 2566 Supalai (SPALI) ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การคาดการณ์สำหรับปี 2567 และการเตรียมพร้อมของผู้ประกอบการ

ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียนที่เผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ซึ่งเราคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับอุตสาหกรรมนี้

ในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การรักษาคุณภาพของผลิตภัณฑ์และการบริการ การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบในการแข่งขัน คือกลยุทธ์สำคัญที่ทุกบริษัทต้องให้ความสำคัญอย่างยิ่ง

การปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค นโยบายของภาครัฐที่ส่งผลกระทบต่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จของผู้ประกอบการในอนาคต

หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และต้องการกลยุทธ์ที่แม่นยำเพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 นี้ อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและวางแผนเพื่อก้าวต่อไปอย่างมั่นคง