แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: วิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน เผยผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 กลับเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างแท้จริง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ สถานการณ์นี้ยังคงลากยาวมาถึงต้นปี 2567 โดยภาพรวมตลาดก็ยังไม่แสดงสัญญาณการปรับตัวที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอมุมมองที่ชัดเจนและเจาะลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบางที่ซ่อนอยู่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่สำรวจ ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
น่าสังเกตว่า บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลัก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ลดลงใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลงกว่า 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และเป็นที่น่าจับตาว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) จี้ติดในศึกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมที่ปรับเปลี่ยน) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยเสริมจากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 บริษัท หรือกว่า 73% ของบริษัทที่สำรวจ มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าผิดหวังที่สุดคือการลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริ เติบโตอย่างโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ซึ่งยังคงรักษาความแข็งแกร่งได้อย่างต่อเนื่อง
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบ ๆ แต่คงเส้นคงวา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษ ด้วยผลประกอบการที่โดดเด่น หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่แข็งแกร่งจากพอร์ตโครงการที่เติบโตขึ้น
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีอัตรากำไรสุทธิที่ต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่งของบริษัทที่สำรวจ มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: Supalai (SPALI) และ AP (Thailand) จี้ติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็จะเป็นผู้นำในอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ทิ้งอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ติด Top 10 ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ความท้าทายยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าพอใจได้ แต่ก็ยังมีอีกหลายบริษัทที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันและต้องหาทางออกเพื่อประคองธุรกิจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากไม่แพ้กัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่ติดตาม แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่า การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง การนำเสนอนวัตกรรม และการสร้างคุณค่าที่เหนือกว่าให้กับลูกค้า คือสิ่งที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถเติบโตและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาคอื่น ๆ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของผู้เล่นหลักเหล่านี้ เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต อย่าพลาดโอกาสในการติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลเชิงกลยุทธ์จาก Property Mentor เพื่อนำพาธุรกิจของท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
