ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะพุ่งสูงตามแรงส่งจากโมเมนตัมในปี 2565 ที่ภาคอสังหาฯ กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองอย่างไตรมาส 4 ที่โดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงท้าทายไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่รายได้ลดลงจำนวนมาก
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่ตัวเลขภาพรวมบ่งชี้ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
วิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราพบเห็นหลายบริษัทที่มีตัวเลขการหดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP Thailand (AP) ซึ่งตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาทอย่างฉิวเฉียด Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ตามมาเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริมให้รายได้รวมดูสูง แต่หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายโครงการโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การวิเคราะห์รายได้จากการขายของบริษัทต่างๆ
เราเห็นการปรับตัวลงอย่างมากในรายได้จากการขายของหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากบริษัทขนาดใหญ่แล้ว ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เปลี่ยนไป
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP Thailand (AP) สามารถกลับมาทวงอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่โดดเด่นในกลุ่มรายได้จากการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลประกอบการโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดที่ชัดเจนที่สุดของการเป็นผู้ชนะที่แท้จริงในวงการธุรกิจ เพราะเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบผลขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่มีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่ง
Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ความสามารถในการทำกำไรยังคงโดดเด่น โดยปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ซึ่ง Supalai เฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียดในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (FPT) เจ้าสัวน้ำเมา มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับหลายบริษัท และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่ติดตามตลาดมาอย่างยาวนาน ผมมองว่าการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ผลประกอบการเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท ควบคู่ไปกับการศึกษาแนวโน้มเศรษฐกิจและนโยบายของภาครัฐ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและรอบด้านมากยิ่งขึ้น
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรและนำพาท่านก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
