วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายและผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายให้กับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทะยานไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แต่ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป
หลังจากการเลือกตั้งใหญ่ ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวที่ชัดเจน และแรงกดดันนี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ และเมื่อมองไปยังปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่ได้มีสัญญาณบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกอย่างมีนัยสำคัญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมนี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์เช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนภาวะชะลอตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้มากที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UWC: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่ต้องจับตา
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักเป็นสิ่งสำคัญ เพราะบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริมให้รายได้รวมดูดี แต่ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์หลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มที่รายได้จากการขายลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งครองอันดับ 1 ในการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 นี้ บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถปรับตัว รับมือกับความเปลี่ยนแปลง และสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการของตนเองได้เท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดอยู่ได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาคุณผ่านความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต.
