หนุ่มเพิ่งพ้นโทษคดียา พบคว่ำหน้าจมน้ำดับปริศนา—ความจริงยังไม่ชัด ส่งศพชันสูตร

วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดที่เผชิญความท้าทาย

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่สร้างบทเรียนและแรงสั่นสะเทือนอย่างมีนัยสำคัญให้กับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายราย จากความคาดหวังอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัวและการเติบโตที่กำลังจะ “take off” อย่างเต็มตัว กลับกลายเป็นว่าทิศทางตลาดกลับตาลปัตรเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลา “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสเมื่อย่างก้าวเข้าสู่ปี 2567

เพื่อประเมินศักยภาพและกลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการ ผมได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งหมด 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ท้าทายในปี 2566 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งนี้

รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ ปี 2566: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องจับตา

จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมในปี 2566 ได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงนั้นน่าเป็นห่วงกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบอย่างหนักหน่วง เราพบชื่อของ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ปรับลดลง 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่งและเสถียรภาพ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

10 บริษัทอสังหาฯ ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566: “แสนสิริ” ผงาดนำ

เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก

อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการมานาน ผมมองว่าการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เช่น การบริหารจัดการโครงการ การลงทุน หรือรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่น ๆ

จากการประเมินรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

กลุ่มที่เห็นการปรับลดลงอย่างน่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%

ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งในปีที่ผ่านมา

10 บริษัทอสังหาฯ ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566: “AP (Thailand)” กลับมาผงาด

เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขายในปี 2566 จะพบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ปรับลด 2% แต่ยังคงอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% คว้าอันดับ 2)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% ก้าวสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ปรับลด 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็ถึงเวลาเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยหรือถึงขั้นขาดทุน ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565

10 บริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสูงสุด ปี 2566: “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ครองแชมป์ด้วยกลยุทธ์พิเศษ

เมื่อพิจารณาบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ผลปรากฏดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กวาดกำไรสูงสุด)
ปัจจัยเสริม: ความสามารถในการทำกำไรของ LH ในปีนี้ ได้รับแรงหนุนสำคัญจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัยก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ใน Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มและข้อคิดสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ

ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ต่างๆ ที่กำลังเผชิญกับปัจจัยกดดันทั้งจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค

สำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างรวดเร็ว และการสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์และบริการเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ซับซ้อนมากขึ้น

หากคุณคือเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์แนะนำ ในปี 2567 ที่จะถึงนี้ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ และการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทาย จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์

หากท่านต้องการเจาะลึกวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายและเติบโตอย่างยั่งยืนในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราได้แล้ววันนี้ เพื่อร่วมวางแผนก้าวต่อไปสู่ความสำเร็จของคุณ.