ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบททดสอบความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสดใส ตามโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ทว่าภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่ควรจะเป็น ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก และยังคงส่งสัญญาณความยากลำบากต่อเนื่องจากปีก่อน
เพื่อประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด และหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การชะลอตัวที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น อาทิ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR), และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบไปถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง -26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22%, และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่เป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9%, และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสุทธิ แสนสิริ Plc. (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ โดยมีรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และเฉือนอันดับ 2 คือ AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เล็กน้อยกว่า -1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายจะบ่งบอกถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดได้จริง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจยิ่งกว่าภาพรวมรายได้รวม
ตัวเลขที่น่ากังวลเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses Plc. (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) Plc. (AP) ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายของตลาดคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
AP (Thailand) Plc. (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายกลับมาได้สำเร็จ โดยทำรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ Plc. (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (-2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา Plc. (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว สิ่งที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ ยิ่งมีกำไรมาก ก็ยิ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การควบคุมค่าใช้จ่าย และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566
Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai Plc. (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายสินทรัพย์ 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปและมุมมองสำหรับอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการชะลอตัวของกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และความไม่แน่นอนทางการเมือง อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางวิกฤตนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการที่ดี หรือแม้กระทั่งเติบโตขึ้นได้อย่างน่าชื่นชม โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ที่ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การสร้างความแตกต่าง การเน้นคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการและการตลาด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้บริษัทต่างๆ สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าโอกาสยังคงมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และนำพาองค์กรให้ก้าวผ่านทุกอุปสรรคไปให้ได้ หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริงในปี 2567 เพื่อตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ใช่สำหรับคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
