ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาหลายต่อหลายครั้ง แต่ละช่วงเวลามีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันไป ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 อันสดใสจะส่งต่อไป แต่ความเป็นจริงกลับหักมุม ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ควรจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังได้อย่างเต็มที่ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนมากนัก
ปี 2567: ยุทธศาสตร์รับมือตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่การเติบโตที่ยั่งยืนท่ามกลางความผันผวน
จากข้อมูลเชิงลึกที่ Property Mentor ได้รวบรวมเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 บริษัทในปี 2566 เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า อุตสาหกรรมนี้กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางกระแสลมที่พัดสวนทาง?
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การปรับฐานสู่ความเป็นจริง
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้เดิม
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับผลกระทบที่รุนแรงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นที่มิใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 จะมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ในกลุ่มนี้ บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย สวนกระแสรายได้รวมที่ชะลอตัว
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี ในอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ได้อยู่ที่รายได้เพียงอย่างเดียว หากแต่คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ควบคุมค่าใช้จ่าย และสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างสูงในภาพรวมของอุตสาหกรรม
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด สวนทางรายได้ที่ลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ ซึ่งหากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่อยู่ในอันดับ 2 คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น เป็นบทสรุปที่ชัดเจนของสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา และแนวโน้มในปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมมองว่า “การบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) การสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Creation) และการปรับตัวตามความต้องการของตลาด (Market Adaptability)” จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความยากลำบากนี้
ผู้ประกอบการต้องหันกลับมาพิจารณาถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานอย่างจริงจัง การลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น การบริหารกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ซึ่งอาจไม่ใช่แค่การสร้างบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาถูกเพียงอย่างเดียว แต่คือการมอบ “คุณค่า” ที่มากกว่าราคา
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ชัวร์ (Luxury Property) หรือโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (Niche Market) อาจยังมีโอกาสเติบโตได้ หากสามารถนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่างและสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้กับลูกค้าได้
ในทางกลับกัน การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน (Property Investment Thailand) ควรพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของทำเล (Location Analysis) ศักยภาพในการเติบโตของพื้นที่ (Growth Potential) และแนวโน้มของตลาดเช่า (Rental Yield Outlook) อย่างรอบคอบ การมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Properties) ที่สามารถสร้างผลตอบแทนระยะยาวอย่างสม่ำเสมอ จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อบ้าน (Buy House) หรือคอนโดมิเนียม (Condominium Thailand) ในปี 2567 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการเจรจาต่อรองกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Developers) เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายอาจมีการเสนอโปรโมชั่นและส่วนลดที่น่าดึงดูด เพื่อกระตุ้นยอดขาย
อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว (Single House), ทาวน์เฮ้าส์ (Townhouse) หรือคอนโดมิเนียม ควรตั้งอยู่บนพื้นฐานของการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ (Mortgage Affordability) และความจำเป็นในการใช้งานจริง (Actual Need) เพื่อหลีกเลี่ยงภาระหนี้สินที่ไม่จำเป็น
ปี 2567 นี้ ไม่ใช่ปีแห่งการคาดหวัง แต่เป็นปีแห่งการลงมือปฏิบัติ ใครก็ตามที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีความยืดหยุ่นในการดำเนินงาน และสามารถสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับลูกค้าได้ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตในปี 2567 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริง จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการกำหนดทิศทางที่ถูกต้อง เพื่อนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
