สดุดีทหารกล้าคนที่5 พลทหารเทิดศักดิ์ ศรีลาชัย พลีชีพกลางสมรภูมิปราสาทคนา ถูกสะเก็ดระเบิด BM-21 ถล่ม โลกออนไลน์ร่วมอาลัยความหาญกล้า
วันที่ 10 ธ.ค. 68 ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในโลกออนไลน์พร้อมใจร่วมไว้อาลัย และสดุดีทหารกล้าคนที่ 5 พลทหารเทิดศักดิ์ ศรีลาชัย สังกัด ร.23 พัน.3 กองพันสุรินทร์ พลีชีพเพื่อชาติ ในสมรภูมิปราสาทคนา เมื่อวันที่ 9 ธ.ค. ที่ผ่านมา
โดยมีรายงานว่า จากเหตุการณ์ปะทะที่ชายแดนไทย-กัมพูชา ทำให้ไทย สูญเสียกำลังพลทหารกล้ารายที่ 5 คือ พลทหารเทิดศักดิ์ ศรีลาชัย อายุ 20 ปี สังกัด กองพันทหารราบที่ 3 กรมทหารราบที่ 23 (ร.23 พัน.3) ค่ายวีรวัฒน์โยธิน อ.เมืองจ.สุรินทร์ ซึ่งเป็นลูกหลานชาวอีสานจากบ้านภูสิงห์ จ.ศรีสะเกษ
ผู้ปฏิบัติหน้าที่สละชีวิตปกป้องแผ่นดินไทยในสมรภูมิปราสาทคนาอย่างห้าวหาญ เสียชีวิตหลังถูกสะเก็ดระเบิดจาก BM-21 ของกัมพูชา ขณะกำลังรักษาตัวที่รพ.พนมดงรัก
ถอดรหัสภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: กลยุทธ์เพื่อผู้ชนะในยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงและความเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดไทย และต้องยอมรับว่าช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่ในปี 2568 นี้ เป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุนทุกราย หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 และต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับคลื่นลมที่รุนแรงต่อเนื่อง ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เปราะบาง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ภาพรวมที่เคยคาดการณ์ว่าจะกลับมา “Take off” อย่างแข็งแกร่งในปีที่ผ่านมา กลับกลายเป็นช่วงเวลาแห่งการประคองตัวและการปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่
สำหรับปี 2568 ตลาดไม่ได้แสดงสัญญาณการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนและโอกาสที่ซ่อนอยู่ในรายละเอียด ผู้ประกอบการที่สามารถถอดรหัสและปรับตัวได้อย่างรวดเร็วเท่านั้นที่จะก้าวขึ้นเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ปัจจุบันนี้
บทเรียนจากปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
หากพิจารณาผลประกอบการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงปี 2567 เราจะเห็นภาพที่ค่อนข้างชัดเจนว่า การเติบโตของรายได้รวมยังคงเป็นไปอย่างจำกัด และหลายบริษัทยังคงต้องเผชิญกับการหดตัวของรายได้เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากปัจจัยหลายประการ:
กำลังซื้อและภาระหนี้: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่วทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านและสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อและกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของตลาด
อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น: แม้จะเริ่มเห็นสัญญาณการคงที่ของอัตราดอกเบี้ย แต่การปรับขึ้นต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาได้เพิ่มภาระค่าผ่อนชำระของผู้กู้ ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือเลือกอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น
ต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น: ราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ กดดันมาร์จิ้นของผู้ประกอบการ
ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก: สถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภคโดยรวม
ผลกระทบเหล่านี้ได้ฉายภาพให้เห็นถึงการแข่งขันที่ดุเดือด ไม่เพียงแค่การแย่งชิงลูกค้า แต่ยังรวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
ถอดรหัสรายได้: ใครยังไปต่อ?
แม้ภาพรวมรายได้ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงเผชิญกับแรงต้าน แต่ก็มีผู้เล่นบางรายที่ยังคงแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้ที่แข็งแกร่ง หรืออย่างน้อยก็สามารถรักษาระดับรายได้ไว้ได้ โดยมักจะเป็นบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและแตกต่างกันไป:
ผู้พัฒนาที่เน้นตลาดระดับกลางถึงบน: กลุ่มนี้ยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งกว่า และมักได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกน้อยกว่า ทำให้ยังสามารถสร้างยอดขายและรายได้ได้อย่างต่อเนื่องผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม
บริษัทที่มีพอร์ตโฟลิโอหลากหลาย: ผู้ประกอบการที่มีรายได้จากหลายช่องทาง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, คอนโดมิเนียม) อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ศูนย์การค้า, โรงแรม, อาคารสำนักงานให้เช่า) หรือคลังสินค้า จะมีความยืดหยุ่นและสามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า ทำให้รายได้รวมยังคงเติบโตได้ แม้ว่าบางส่วนจะชะลอตัว
ผู้ที่มีโครงการรอโอนในมือ (Backlog) จำนวนมาก: บริษัทเหล่านี้จะสามารถรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ชะลอตัว เป็นเสมือนกันชนที่ช่วยให้รายได้ไม่ตกฮวบ
อย่างไรก็ตาม การรักษาระดับรายได้เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากไม่สามารถควบคุมต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานได้ดีพอ ผู้ประกอบการหลายรายจึงต้องหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการภายในมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าทุกยอดขายที่เข้ามาจะเปลี่ยนเป็นกำไรสุทธิได้อย่างแท้จริง
กลยุทธ์การขายที่เฉียบคมในตลาด 2568
ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยกลยุทธ์การขายที่สร้างสรรค์และแม่นยำยิ่งขึ้น รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเหล่านี้:
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-driven Sales): การใช้ Big Data และ AI ในการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค เจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจในเวลาที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญ การตลาดแบบ Mass Marketing อาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ต้องเน้นการตลาดเฉพาะบุคคล (Personalized Marketing) และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้ลูกค้าตั้งแต่ต้นจนจบ
นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ (Product Innovation): ในยุคที่ผู้บริโภคมีความต้องการเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ผลิตภัณฑ์ที่โดดเด่นและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายจะได้รับความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society), คอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์การทำงานแบบ Hybrid Work, หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เน้นความยั่งยืน (Green Building) และเทคโนโลยี Smart Home
ช่องทางการขายแบบ Omni-channel: การผสานรวมช่องทางการขายออนไลน์และออฟไลน์เข้าด้วยกันอย่างลงตัว การนำเสนอ Virtual Tour, Online Booking, และการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัล จะช่วยขยายฐานลูกค้าและเข้าถึงผู้บริโภคยุคใหม่ได้มากขึ้น
ความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ (Strategic Partnerships): การจับมือกับพันธมิตร เช่น สถาบันการเงินเพื่อเสนอแพ็กเกจสินเชื่อบ้านพิเศษ, ผู้ให้บริการเทคโนโลยี, หรือแม้แต่ผู้ประกอบการรายอื่นเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการ จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและลดภาระความเสี่ยง
ผู้ประกอบการที่ยังคงยึดติดกับโมเดลการขายแบบเดิมๆ อาจต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในการสร้างยอดขายในภาวะที่กำลังซื้อยังคงเปราะบาง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ผู้ชนะตัวจริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะสูง แต่หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรสุทธิได้ ก็ถือว่ายังไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2567 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเผชิญกับการหดตัวของกำไรสุทธิ สะท้อนถึงต้นทุนที่สูงขึ้นและความยากลำบากในการส่งผ่านภาระไปยังผู้บริโภค รวมถึงค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ย
สำหรับปี 2568 “กำไรสุทธิ” จะเป็นมาตรวัดความสำเร็จที่สำคัญยิ่งและเป็นสิ่งที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุด บริษัทที่สามารถรักษาระดับกำไร หรือแม้กระทั่งเพิ่มกำไรได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ มักจะมีคุณสมบัติเด่นดังนี้:
การบริหารต้นทุนอย่างเข้มงวด: ตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การบริหารจัดการก่อสร้าง ไปจนถึงค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหาร การควบคุมต้นทุนทุกขั้นตอนเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษามาร์จิ้น
ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน: การนำเทคโนโลยี PropTech มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในกระบวนการทำงาน ลดความผิดพลาด และเร่งระยะเวลาการพัฒนาโครงการ (Time-to-market) จะช่วยลดต้นทุนแฝงและเพิ่มโอกาสในการทำกำไร
รายได้ประจำ (Recurring Income): บริษัทที่มีสัดส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อพาร์ตเมนต์ หรืออาคารสำนักงาน จะมีความมั่นคงทางรายได้มากกว่า และมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ลดความผันผวนจากตลาดที่อยู่อาศัย
กลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาด: การบริหารจัดการหนี้สินและสภาพคล่องอย่างระมัดระวัง รวมถึงการพิจารณาทางเลือกทางการเงินที่หลากหลาย เช่น การออกหุ้นกู้เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ย หรือการนำสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อปลดล็อกมูลค่าและสร้างกระแสเงินสด
เราจะเห็นได้ว่า ผู้ประกอบการที่ยังคงทำกำไรได้อย่างโดดเด่น ไม่ได้พึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังมองหาแหล่งรายได้เสริมและใช้กลยุทธ์การเงินที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจในระยะยาว
ผู้เล่นหลักในสมรภูมิ 2568: ใครปรับตัวได้ ใครก้าวไปข้างหน้า?
จากประสบการณ์ของผม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดไทยได้แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการปรับตัวที่แตกต่างกันไป:
กลุ่มผู้บุกเบิกตลาดและนักปรับตัว: บริษัทอย่าง AP (ไทยแลนด์) ยังคงแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาตำแหน่งผู้นำด้านยอดขาย ด้วยการพัฒนาโครงการที่หลากหลายและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ดี ขณะที่ แสนสิริ ที่มักจะโดดเด่นด้วยกลยุทธ์การตลาดและนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ ก็ยังคงเป็นผู้เล่นสำคัญที่สามารถสร้างการเติบโตของกำไรได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยการบริหารพอร์ตโฟลิโออย่างชาญฉลาด
กลุ่มผู้แข็งแกร่งด้านกำไร: บริษัทอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงเป็นที่ยอมรับในเรื่องความสามารถในการทำกำไรและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง แม้รายได้จากการขายจะผันผวน แต่การบริหารจัดการสินทรัพย์และการสร้างรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ทำให้ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ นอกจากนี้ ศุภาลัย ก็ยังคงเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่รักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยโมเดลธุรกิจที่เน้นความคุ้มค่าและบริหารจัดการต้นทุนได้ดี
กลุ่มดาวรุ่งที่กำลังเร่งเครื่อง: เซ็นทรัลพัฒนา ยังคงเดินหน้าขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้และกำไรที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายฐานธุรกิจใหม่ๆ นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
กลุ่มที่ต้องเร่งปรับตัว: ผู้ประกอบการบางรายที่เคยพึ่งพาสินค้าบางประเภทหรือบางทำเลมากเกินไป อาจต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก หากไม่สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาและการขายให้เข้ากับความต้องการของตลาด 2568 ได้ทันท่วงที การขาดทุนต่อเนื่องหลายปีเป็นสัญญาณที่ต้องเร่งแก้ไขปัญหาโครงสร้างภายในอย่างจริงจัง
แนวโน้มสำคัญและโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568
ปี 2568 ไม่ใช่ปีแห่งการชะงักงัน แต่เป็นปีแห่งการพลิกโฉมและสร้างโอกาสใหม่ๆ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หากเราเข้าใจแนวโน้มที่กำลังเกิดขึ้น:
PropTech และการยกระดับประสบการณ์ลูกค้า: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในทุกมิติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด การขาย การบริหารจัดการโครงการ ไปจนถึงบริการหลังการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความได้เปรียบ ผู้ประกอบการที่ลงทุนใน PropTech จะสามารถลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และนำเสนอประสบการณ์ที่เหนือกว่า
อสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนและ ESG: กระแสความยั่งยืน ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภคและนักลงทุนต่างให้ความสำคัญกับอาคารที่ประหยัดพลังงาน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีผลกระทบเชิงบวกต่อสังคม (ESG: Environmental, Social, and Governance) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืนจะเพิ่มมูลค่าและดึงดูดนักลงทุนที่มีความรับผิดชอบ
โครงสร้างพื้นฐานและทำเลทองใหม่: การลงทุนในเมกะโปรเจกต์โครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ โดยเฉพาะระบบคมนาคมขนส่ง ทั้งทางรางและทางถนน ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้าง “ทำเลทอง” ใหม่ๆ ผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นและเข้าถึงที่ดินทำเลศักยภาพเหล่านี้ได้ก่อน จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการที่ตอบรับการขยายตัวของเมือง
ตลาดเช่าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: ด้วยความท้าทายด้านกำลังซื้อและการขอสินเชื่อ ตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นที่ต้องการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งมวลชน นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือ Service Apartment ในพื้นที่ท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว ก็ยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหากระแสเงินสดที่มั่นคง
การปรับโครงสร้างประชากร (Demographic Shift): สังคมสูงวัย และขนาดครัวเรือนที่เล็กลง ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับแต่ละช่วงวัยและขนาดครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้สูงอายุ หรือกลุ่มคนโสด/ครอบครัวขนาดเล็ก จะเป็นโอกาสที่สำคัญ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2568 จึงไม่ใช่ปีที่ง่าย แต่เป็นปีที่เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น และพร้อมที่จะปรับตัว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจในพลวัตของตลาด กล้าที่จะลงทุนในนวัตกรรม ยึดมั่นในการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจทิศทางตลาดอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้นในยุคที่เต็มไปด้วยพลวัตเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก วิเคราะห์ปัจจัยสำคัญ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้ทุกการตัดสินใจนำไปสู่ผลตอบแทนที่ยั่งยืน และความสำเร็จในระยะยาว
