ด่วนสะเทือนชายแดน! เพจดังอ้าง ทหารไทยเปิดฉากถล่มฐานปอยเปต เกิดอะไรขึ้นกันแน่?

สวัสดีครับ ในฐานะที่คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่ผมเชื่อว่าหลายท่านในอุตสาหกรรมต่างรู้สึกถึงแรงสั่นสะเทือนที่ไม่คาดคิดมาก่อน แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งหลายคนมองว่าเป็นสัญญาณของการ “take off” ครั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับพาตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณของตลาดก็ยังคงสะท้อนภาพความท้าทายที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อก้าวสู่ความท้าทายใหม่ในปี 2567

เพื่อให้เห็นภาพรวมและเข้าใจถึงสถานการณ์ที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราต้องการทราบว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและแสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน

ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนการหดตัวของอุตสาหกรรม

เมื่อประเมินภาพรวม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันตลอดปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

หลายบริษัทเผชิญกับการถดถอยของรายได้รวมมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบกับการลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มักเป็นเสาหลักของตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

ผู้ชนะในเกมรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ

เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก บริษัทที่คว้าอันดับ 1 ไปครองคือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนคู่แข่งคนสำคัญอย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อยอย่างน่าเสียดาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ตามมาห่างๆ ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ในขณะที่ Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท

การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายและศักยภาพการดำเนินงาน

อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมมองว่าการวัดผล “ความสำเร็จ” ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้ส่วนเพิ่มมาจากธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเรานับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และลำดับก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป

เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล พบว่าทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และยิ่งน่ากังวลไปกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าจับตามอง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ชิงความเป็นหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักปรากฏชื่อในอันดับต้นๆ อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผมอยากกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยเซ็นทรัลพัฒนาทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของกลุ่มธุรกิจค้าปลีกที่ขยายสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565

Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ

สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรั้งตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%

อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของ ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดี และปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าความสามารถในการแข่งขันของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไม่ได้วัดกันที่ตัวเลขรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงการสร้างนวัตกรรม การตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทาย การทำความเข้าใจในข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ

อย่าพลาดโอกาสในการไขความลับสู่ความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์! ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และวางแผนกลยุทธ์ที่เหนือกว่าสำหรับธุรกิจของคุณในปี 2567