ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย สัญญาณบวกที่หลายฝ่ายคาดหวังจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมในปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ในช่วงปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายที่ซ่อนอยู่
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสนใจว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สิริรวมรายได้: แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้มาจากการดำเนินงานหลักโดยตรงเข้ามาด้วย ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย จะสะท้อนถึงศักยภาพการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้น ๆ ได้แม่นยำยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทที่ทำการศึกษา สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับต้น ๆ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวใน Top 10 แม้รายได้ขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ติด Top 10 แม้รายได้ขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในที่สุด หัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” เพราะต่อให้มีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทมีผลขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ LH ศุภาลัยจะเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดว่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์กลยุทธ์ทางการตลาดที่เหนือชั้น จะเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินว่าใครจะสามารถยืนหยัดอยู่ได้ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่ารอช้า! มาศึกษาโอกาสและวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกันวันนี้.
