ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาใน วงการอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนมาหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้เล่นทุกรายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นที่ดูเหมือนจะมีโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็น ช่วงไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพความคึกคักที่คาดหวังได้ สถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความเปราะบางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตและผู้ชนะที่แท้จริง
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยมีเป้าหมายเพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองสำคัญ
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ตัวเลขภาพรวมกับการวิเคราะห์เชิงลึก
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมอาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนักจนมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน โดยนอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันใน Top 10: แสนสิริ ชิงแชมป์รายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) อย่างฉิวเฉียด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าเสียดาย อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (ซึ่งปัจจุบันคือ UNIQ) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย แสนสิริ รุกคืบอย่างแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก โดยมีรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ที่มาอย่างสม่ำเสมอคือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการขยายธุรกิจ
การบริหารจัดการต้นทุนและผลกำไร: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าตัวเลขรายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน คือผู้ชนะที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ จากการขายสินทรัพย์พิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย คงจะได้ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บใจ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
ข้อมูลเหล่านี้เป็นผลการดำเนินงานที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ สะท้อนภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา บริการให้คำปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยนำทางธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในช่วงเวลาเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ และวางแผนเพื่อคว้าโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไป.
