สิ้นสภาพ! เปิดภาพ “ตลาดช่องอานม้า” หลังทหารเคลียร์พื้นที่ ถล่มฐานฝ่ายตรงข้ามยับ ยังได้ยินเสียงปืนใหญ่ — ชาวบ้านห้ามเข้า

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นเป็นปีที่ท้าทายเป็นพิเศษ สำหรับหลายๆ คนที่คาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับพบว่าภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่และยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังได้อย่างที่ควรจะเป็น และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567

บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย

เพื่อทำความเข้าใจถึงทิศทางและผลกระทบที่เกิดขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เรามาดูกันว่าใครคือผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือภาพรวมที่อาจดูไม่น่ากังวลนักในสายตาคนนอก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ซับซ้อนกว่าที่คิด

หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าใจหาย อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% โดยเฉพาะ LPN ที่เผชิญตัวเลขติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัทกลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) ชิงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท

อันดับถัดมาคือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และสิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

รายได้จากการขาย: ความท้าทายที่มากขึ้น

เมื่อโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมแล้ว 41 บริษัทมีรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง

กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายดิ่งลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจว่าลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของรายได้จากการขาย มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด

สำหรับ 10 อันดับแรกในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตเชิงบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท

แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาฐานลูกค้าไว้ได้ Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท

บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า

กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนและผู้บริหารคือ “กำไรสุทธิ” บริษัทที่ทำรายได้สูงแต่มีกำไรน้อยย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่ Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด

Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง การเติบโตของกำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษ หากไม่มีรายการนี้ Supalai ที่ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ติดตามมาอย่างเฉียดฉิว

Sansiri เป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 4 Origin Property แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงทำกำไรสุทธิได้ 3,160 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 5

SC Asset ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท

แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ

ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่สูง และความผันผวนทางเศรษฐกิจ

สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลและทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้งคือสิ่งจำเป็น อย่าพลาดโอกาสในการติดตามบทวิเคราะห์และข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างแม่นยำท่ามกลางภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์ 2567 ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว.