ทหารคุมตัว “เจ๊ลัด” อดีตเมียกำนันลี กลางอรัญประเทศ หลังพบพฤติการณ์เป็นไส้ศึกให้กัมพูชา ยึดมือถือสอบเข้มตามกฎอัยการศึก

กองกำลังบูรพาโดยหน่วยเฉพาะกิจอรัญประเทศควบคุมตัว “เจ๊ลัด” อดีตภรรยา “กำนันลี” หลังพบเป็นไส้ศึกให้กัมพูชา

พ.อ.ชัยณรงค์ กาสี ผู้บังคับหน่วยเฉพาะกิจอรัญประเทศ กองกำลังบูรพา ได้ยืนยันกับทีมข่าวว่า เมื่อเวลา 09.30 น. ของวันที่ 10 ธ.ค.68 ที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ทหารได้เข้าควบคุมตัว นางทองลัด กันหา หรือ “เจ๊ลัด” อดีตภรรยาของ “กำนันลี” ชาวกัมพูชา พร้อมกับตรวจยึดโทรศัพท์มือถือ หลังพบว่า เป็นไส้ศึกให้การทางการกัมพูชา ซึ่งขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการควบคุมตัว เพื่อสอบปากคำอย่างละเอียดตามกฎอัยการศึก

ถอดรหัสอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: กลยุทธ์ผู้ชนะในสมรภูมิที่พลิกผัน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่หมุนเวียนเปลี่ยนผันมาหลายครั้งหลายครา และหากจะมองย้อนกลับไปถึงช่วงปี 2566-2567 คงต้องยอมรับว่าเป็นห้วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของการเปลี่ยนผ่าน ทำให้ตลาดอสังหาฯ ต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล สถิติรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย 1.2% ในปี 2566 ของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียดจะพบว่ากว่า 25 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 11% โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งจาก 41 แห่งที่ต้องเผชิญกับภาวะยอดขายหดตัว

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เราได้เรียนรู้จากวิกฤตการณ์ที่ผ่านมาคือ ความสามารถในการปรับตัวและความเข้าใจในพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งไม่ใช่แค่ผู้ที่รอดชีวิต แต่คือผู้ที่ใช้ช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้เป็นโอกาสในการทบทวนกลยุทธ์ สร้างภูมิคุ้มกัน และเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตในระยะยาว และในปี 2568 นี้เอง ที่ผมมองว่าเป็นปีแห่งการพลิกฟื้นและกำหนดทิศทางใหม่สำหรับ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่จะก้าวเข้าสู่ยุคแห่งความยั่งยืนและนวัตกรรมอย่างแท้จริง

บทเรียนจากวิกฤต: ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทย 2566-2567 และการปรับฐานสู่ความยั่งยืน

ปี 2566 คือปีที่ตลาดต้องเผชิญกับความเป็นจริงอันขมขื่น แรงกดดันด้านต้นทุนที่สูงขึ้นจากการก่อสร้างและอัตราเงินเฟ้อ ประกอบกับภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้หลายบริษัทต้องปรับลดเป้าหมายและเผชิญกับยอดขายที่ต่ำกว่าคาดอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% ขณะที่รายได้จากการขายลดลงกว่า 38% สะท้อนให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ยากลำบากในทุกระดับชั้นของตลาด การแข่งขันที่รุนแรงเพื่อแย่งชิงกำลังซื้อที่จำกัด ทำให้ส่วนลดและโปรโมชั่นกลายเป็นเครื่องมือหลัก แต่ก็แลกมาด้วยอัตรากำไรที่ลดลง หลายบริษัทที่เคยมีผลประกอบการโดดเด่น ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนต่อเนื่อง สะท้อนถึงความเปราะบางของโมเดลธุรกิจที่ต้องพึ่งพิงยอดขายเป็นหลัก

ในช่วงปี 2567 ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณของการปรับฐาน ผู้ประกอบการหลายรายหันมาให้ความสำคัญกับการระบายสต็อกคงค้าง การบริหารจัดการสภาพคล่อง และการรัดเข็มขัดด้านการลงทุนโครงการใหม่ๆ อย่างระมัดระวังมากขึ้น การเรียนรู้จากบทเรียนในปี 2566 ได้ผลักดันให้เกิดการคิดค้นกลยุทธ์ใหม่ๆ ทั้งในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ การเข้าถึงลูกค้า และการบริหารจัดการองค์กรให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ถือเป็นช่วงเวลาที่ภาคอสังหาฯ ได้ใช้เป็นโอกาสในการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งกว่าเดิม เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึงในปี 2568

ก้าวสู่ยุคใหม่: ปัจจัยขับเคลื่อนและเทรนด์สำคัญในตลาดอสังหาฯ ปี 2568

ปี 2568 ไม่ใช่แค่การฟื้นตัวจากการชะลอตัว แต่เป็นการเข้าสู่ยุคใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเชิงโครงสร้างและเทรนด์ที่ไม่เคยมีมาก่อน ความเข้าใจในปัจจัยเหล่านี้คือหัวใจสำคัญในการวางกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จ

เศรษฐกิจมหภาคและการลงทุนต่างชาติ:
การท่องเที่ยวฟื้นตัว: การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากจีนและตลาดศักยภาพอื่นๆ จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญสำหรับ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ในทำเลทอง อย่างคอนโดมิเนียมให้เช่า โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในเมืองท่องเที่ยวหลักและกรุงเทพฯ การฟื้นตัวของภาคบริการจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อในภาพรวม
การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI): นโยบายส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาล โดยเฉพาะในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น EEC และโครงการรถไฟความเร็วสูง จะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศสู่ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ในพื้นที่เหล่านั้น การจับมือกับนักลงทุนต่างชาติจะเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการเสริมสภาพคล่องและขยายพอร์ตโฟลิโอ
นโยบายรัฐบาล: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การผ่อนคลายกฎเกณฑ์บางประการที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อและภาษีอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกให้กับตลาด การจับตาดู “นโยบายรัฐบาลอสังหาฯ” อย่างใกล้ชิดจึงเป็นสิ่งจำเป็น

อัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ:
แม้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอาจยังคงทรงตัวในระดับสูงในช่วงต้นปี 2568 แต่คาดว่าจะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับลดลงในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและการตัดสินใจ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ธนาคารจะยังคงเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อ แต่ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการตอบโจทย์เรียลดีมานด์และมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดเจนจะยังคงได้รับการสนับสนุน

พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป:
Hybrid Living: แนวคิดการใช้ชีวิตที่ผสมผสานการทำงาน การพักผ่อน และการเรียนรู้ยังคงเป็นที่นิยม ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่น มีพื้นที่อเนกประสงค์ และรองรับเทคโนโลยี “Smart Home” จะเพิ่มสูงขึ้น
Health & Wellness: ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับสุขภาพกายและใจมากขึ้น โครงการที่มีพื้นที่สีเขียว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬา และบริการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพจะได้รับความสนใจ
ความยั่งยืนและ ESG: ผู้ซื้อยุคใหม่ให้ความสำคัญกับ “การพัฒนาอสังหาฯ อย่างยั่งยืน” และความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่เน้นการประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุรีไซเคิล และการบริหารจัดการขยะจะสร้างความแตกต่างในตลาด
Niche Market: ตลาดเฉพาะกลุ่ม เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ (Expat) และโครงการขนาดเล็กที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานสูงใน “ทำเลทอง” จะมีศักยภาพในการเติบโตสูง

เทคโนโลยีและนวัตกรรม (PropTech):
“พร็อพเทค” จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในทุกมิติ ตั้งแต่การวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การออกแบบและก่อสร้างด้วย BIM (Building Information Modeling) ไปจนถึงการขายและการบริหารจัดการอาคาร ระบบ Smart Building, AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้เช่า และแพลตฟอร์มการซื้อขายอสังหาฯ แบบดิจิทัล จะกลายเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในระยะยาว

ถอดรหัสกลยุทธ์ผู้ชนะ: เจาะลึกการปรับตัวของบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ 2568

จากประสบการณ์ของผม ผู้ประกอบการที่จะเป็นผู้ชนะตัวจริงใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568” จะไม่ใช่แค่ผู้ที่มีรายได้หรือกำไรสูงสุดเท่านั้น แต่คือผู้ที่มีความสามารถในการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ สร้างคุณค่าที่แท้จริง และมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับความท้าทายที่หลากหลาย

การกระจายความเสี่ยงและพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่ง:
ยุคของการพึ่งพิงตลาดที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวได้ผ่านไปแล้ว บริษัทชั้นนำหันมาสู่การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่รวมเอาที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และโรงแรมเข้าไว้ด้วยกัน เช่น โมเดลของ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากการขาย “คอนโดมิเนียม” และ “บ้านเดี่ยว” ในโครงการขนาดใหญ่ได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยการเติบโต 103% ในปี 2566 จากรายได้ 5,835 ล้านบาท สะท้อนถึงการปูพรมที่ประสบความสำเร็จ
นอกจากนี้ การลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) อย่างโรงแรม พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า หรือคลังสินค้า จะช่วยลดความผันผวนของรายได้จากการขาย (เช่น กรณีของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งหนุนให้เป็นแชมป์ทำกำไรสูงสุด) รวมถึงการพิจารณาจัดตั้ง “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” (REITs) เพื่อบริหารจัดการสินทรัพย์จะเป็นอีกช่องทางหนึ่ง

การบริหารจัดการกระแสเงินสดและหนี้สินอย่างมีวินัย:
ในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน การมีวินัยทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง บริษัทที่สามารถรักษาสภาพคล่อง บริหารหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และมีการระบายสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ จะมีความได้เปรียบ ตัวอย่างเช่น Supalai ที่แม้รายได้รวมจะลดลง 10% แต่ยังคงรักษากำไรสุทธิไว้ได้ถึง 6,083 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง

การตลาดและการขายยุคดิจิทัลที่ก้าวล้ำ:
การใช้ Big Data และ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจและทำการตลาดแบบเฉพาะบุคคล (Personalized Marketing) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การลงทุนในแพลตฟอร์มการขายออนไลน์ การใช้ VR/AR สำหรับการชมโครงการเสมือนจริง และการสร้างประสบการณ์ลูกค้าแบบไร้รอยต่อจะเป็นกุญแจสำคัญ
AP (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นผู้นำด้านยอดขายอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาทในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความเชี่ยวชาญในการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดจำนวนมาก (Mass Market) และกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง

การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ “เรียลดีมานด์” และสร้างมูลค่าเพิ่ม:
ใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ยุคใหม่ ผู้ซื้อไม่ได้มองหาแค่ที่อยู่อาศัย แต่กำลังมองหาวิถีชีวิต (Lifestyle) การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยน และการออกแบบที่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตในระยะยาว จะเป็นที่ต้องการ
โครงการ “บ้านเดี่ยว” หรือ “ทาวน์เฮาส์” ที่มีนวัตกรรมประหยัดพลังงาน หรือ “คอนโดมิเนียม” ที่มาพร้อมกับพื้นที่ส่วนกลางที่หลากหลายและบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะกลุ่ม จะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
SC Asset ซึ่งสามารถทำรายได้จากการขายเติบโต 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาทในปี 2566 สะท้อนถึงความสำเร็จในการจับตลาดกำลังซื้อสูง และการพัฒนาโครงการที่โดดเด่นในกลุ่ม “อสังหาฯ หรู”

การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและไว้วางใจได้:
ในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอน ความเชื่อมั่นในแบรนด์เป็นสิ่งสำคัญ แสนสิริ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แสดงให้เห็นถึงพลังของแบรนด์ที่แข็งแกร่งและความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการต่างๆ ได้อย่างต่อเนื่อง

ทิศทางการลงทุนอสังหาฯ 2568: โอกาสและความท้าทาย

สำหรับนักลงทุน ทั้งรายย่อยและสถาบัน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568” นำเสนอทั้งโอกาสและความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

โอกาส:
ตลาดเช่า: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการกลับมาของนักลงทุน/นักเรียนต่างชาติ จะทำให้ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่เน้นการปล่อยเช่าใน “ทำเลทอง” โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง
ตลาดเฉพาะกลุ่ม: โครงการสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) หรือที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ จะเป็น Niche Market ที่มีศักยภาพสูง
ที่ดินแปลงเล็กในเมือง: การลงทุนในที่ดินแปลงเล็กในเขตเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ดี
REITs: การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ยังคงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและได้รับผลตอบแทนจาก “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” โดยไม่ต้องรับภาระในการบริหารจัดการโดยตรง

ความท้าทาย:
ภาวะหนี้ครัวเรือน: แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัว แต่ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง
ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก: สถานการณ์การเมืองระหว่างประเทศและเศรษฐกิจโลกยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน
กฎระเบียบและภาษี: การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบหรืออัตราภาษีที่เกี่ยวข้องกับ “อสังหาริมทรัพย์” อาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนและผลตอบแทนของการลงทุน
การแข่งขันที่รุนแรง: ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงในทุกกลุ่มผลิตภัณฑ์

การลงทุนที่ชาญฉลาด สร้างอนาคตที่ยั่งยืน

ปี 2568 จะเป็นปีที่พิสูจน์ถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ผู้ที่เข้าใจถึงแก่นแท้ของความต้องการของผู้บริโภค นำเทคโนโลยีมาปรับใช้ได้อย่างชาญฉลาด และยึดมั่นในหลักการ “การพัฒนาอสังหาฯ อย่างยั่งยืน” จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายและสร้างการเติบโตได้อย่างมั่นคง ผมเชื่อมั่นว่าด้วยศักยภาพของตลาดไทยและวิสัยทัศน์ของนักพัฒนาที่พร้อมปรับเปลี่ยน ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งใน “ทำเลทอง” สำหรับ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ในภูมิภาคนี้

หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อปลดล็อกศักยภาพสูงสุดของท่านและนำพาท่านสู่เส้นทางแห่งความสำเร็จที่ยั่งยืน