ภาพรวมเศรษฐกิจและปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ปี 2568 ถือเป็นปีที่เศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ อัตราเงินเฟ้อ และแนวโน้มนโยบายการเงินของธนาคารกลางทั่วโลก ในบริบทของประเทศไทยนั้น เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่เปราะบาง แต่มีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานเมกะโปรเจกต์ที่เดินหน้าขับเคลื่อน อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญยังคงอยู่ที่หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะในตลาดกลางถึงล่าง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงกว่าช่วงหลายปีก่อนหน้า ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของการพัฒนาโครงการและภาระผ่อนของผู้ซื้อบ้าน การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้คือหัวใจสำคัญในการวางแผน “กลยุทธ์อสังหาฯ” ที่แม่นยำ
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรไทยที่ก้าวสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์มากขึ้น รวมถึงขนาดครัวเรือนที่เล็กลงเรื่อยๆ กำลังผลักดันให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทใหม่ๆ ทั้งที่เน้นพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น การออกแบบที่รองรับผู้สูงอายุ และทำเลที่เชื่อมต่อกับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ ขณะที่ “Digital Transformation อสังหาฯ” ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องเร่งลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการนำ PropTech เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ การตลาด และการขาย ไปจนถึงการใช้ AI และ Data Analytics ในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคและคาดการณ์ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์” ได้อย่างแม่นยำ
การวิเคราะห์ผลประกอบการ: ใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิปี 2568
แม้ว่าข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ปี 2568 จะยังไม่ครบถ้วนสมบูรณ์ แต่หากพิจารณาจากแนวโน้มและกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทได้วางรากฐานมาตั้งแต่ปี 2566-2567 เราสามารถคาดการณ์ถึง “ผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ” ที่โดดเด่น และระบุถึงผู้เล่นสำคัญในตลาดได้ โดยอิงจากบทเรียนในอดีตที่แสดงให้เห็นว่า รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ และในปี 2568 นี้ เรายังคงเห็นการแข่งขันที่เข้มข้น โดยเฉพาะจาก “ดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำ” ที่มีศักยภาพในการปรับตัวสูง
รายได้รวม: การสร้างการเติบโตจากทุกมิติ
หากมองจากข้อมูลย้อนหลัง เราจะเห็นว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 ราย มีรายได้รวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ในปี 2568 เราคาดการณ์ว่าบริษัทที่สามารถสร้าง “รายได้รวม” ที่เติบโตอย่างยั่งยืน จะไม่ใช่เพียงแค่บริษัทที่เน้นยอดขายโครงการใหม่ๆ เท่านั้น แต่รวมถึงบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง (Recurring Income) ได้อย่างแข็งแกร่ง ไม่ว่าจะเป็นการบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรือการลงทุนในธุรกิจบริการต่างๆ ที่มาสนับสนุน Value Chain ของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงยอดขายโครงการเพียงอย่างเดียว
บริษัทที่จะติดอันดับ Top 10 ในด้านรายได้รวมในปี 2568 น่าจะเป็นผู้เล่นที่มีขนาดใหญ่และมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้งโครงการที่อยู่อาศัย โครงการเพื่อการพาณิชย์ และการลงทุนในธุรกิจโรงแรมหรือพื้นที่ให้เช่า ซึ่งจะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง โดยคาดว่าบริษัทที่ยังคงรักษาโมเมนตัมจากการขยายตัวของฐานรายได้ที่หลากหลายอย่างต่อเนื่อง เช่น แสนสิริ, เอพี (ไทยแลนด์) และศุภาลัย รวมถึงกลุ่มบริษัทที่เริ่มมีรายได้จากธุรกิจใหม่ๆ อย่างกลุ่ม Central Pattana ที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายควบคู่ไปกับศูนย์การค้า จะยังคงเป็นผู้เล่นสำคัญในการชิงตำแหน่งผู้นำ
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของการพัฒนาโครงการ
“รายได้จากการขาย” ถือเป็นดัชนีชี้วัดผลงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ในปี 2566 ภาพรวมของ 41 บริษัทมียอดขายรวมลดลงถึง 11% ซึ่งสะท้อนความท้าทายในตลาด การที่ 30 จาก 41 บริษัทมียอดขายลดลง เป็นเครื่องยืนยันว่าตลาดกำลังอยู่ในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัวอย่างชัดเจน
สำหรับการแข่งขันในปี 2568 นั้น ผมมองว่าบริษัทที่จะสามารถโกย “รายได้จากการขาย” ได้สูงสุด คือบริษัทที่มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม และความสามารถในการบริหารสต็อกสินค้าคงเหลือได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทที่เน้นการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีกำลังซื้อสูงและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน เช่น “คอนโดมิเนียมหรู” หรือบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ จะยังคงทำผลงานได้ดี นอกจากนี้ การนำเสนอรูปแบบการซื้อขายที่ยืดหยุ่น และการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่ออำนวยความสะดวกด้าน “สินเชื่อบ้าน” ให้กับผู้ซื้อ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย
เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเคยสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นในด้านยอดขายมาโดยตลอด คาดว่าจะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่กว้างขวาง นอกจากนี้ บริษัทที่เริ่มเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในด้านยอดขายมาตั้งแต่ปี 2566-2567 เช่น SC Asset ที่เน้นการสร้างแบรนด์และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Lifestyle ของลูกค้าอย่างชัดเจน รวมถึง Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ปูพรมมาหลายปี จะยังคงเป็นม้ามืดที่น่าจับตาในด้าน “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งทางการเงิน
สุดท้ายแต่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและบริหารต้นทุนของบริษัทอย่างแท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลง 11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี สะท้อนถึงภาวะกดดันที่รุนแรงในตลาด
ในปี 2568 บริษัทที่จะสามารถทำ “กำไรสุทธิ” ได้สูงสุด จะไม่ใช่แค่บริษัทที่มีรายได้สูงเท่านั้น แต่เป็นบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีโครงสร้างหนี้ที่แข็งแกร่ง และมีความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ได้ การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือการปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย จะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่หลายบริษัทนำมาใช้เพื่อเพิ่มความสามารถในการทำกำไร
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งมีจุดแข็งในด้านการบริหารจัดการสินทรัพย์และมีฐานธุรกิจที่มั่นคง รวมถึงการมีพอร์ตโฟลิโอของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้ประจำอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านกำไรสุทธิ อย่างไรก็ตาม บริษัทที่แสดงการเติบโตของกำไรสุทธิได้อย่างโดดเด่น เช่น แสนสิริ ที่มีการเติบโตถึง 42% ในปี 2566 และศุภาลัย ที่มีผลงานสม่ำเสมอในด้านการควบคุมต้นทุน ก็จะยังคงเป็นผู้เล่นหลักในการชิงตำแหน่งนี้ นอกจากนี้ Central Pattana ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา เนื่องจากมีศักยภาพในการสร้างกำไรจากทั้งธุรกิจพัฒนาโครงการเพื่อขายและธุรกิจพื้นที่ให้เช่า
เทรนด์และโอกาสการลงทุนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2568
ปี 2568 เป็นปีที่นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในมุมที่แตกต่างไปจากเดิม การแข่งขันที่สูงขึ้นและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ผันผวน ทำให้การลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพและการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุ (Wellness & Elderly Living): ด้วยการเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมบริการด้านสุขภาพ การดูแล และสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล โครงการที่ผสานฟังก์ชันด้านการแพทย์ บริการพยาบาล และกิจกรรมทางสังคม จะเป็น niche market ที่มี “Yield อสังหาริมทรัพย์” ที่น่าสนใจ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Property) ที่ตอบโจทย์การทำงานแบบ Hybrid: การทำงานแบบไฮบริดได้สร้างความต้องการที่พักอาศัยที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น Co-Living Space, Serviced Apartments หรือแม้แต่บ้านเช่าที่สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานได้ง่าย โดยเฉพาะในทำเลที่เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวก บริษัทที่มีวิสัยทัศน์ในการพัฒนา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า” ที่มีคุณภาพและบริการครบวงจร จะมีโอกาสเติบโตสูง
คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า (Logistics & Industrial Property): การเติบโตของ E-commerce อย่างต่อเนื่อง ทำให้ความต้องการคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าสมัยใหม่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ยังคงแข็งแกร่ง การลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ประเภทนี้ โดยเฉพาะคลังสินค้าอัตโนมัติ (Automated Warehouses) หรือศูนย์กระจายสินค้าแบบควบคุมอุณหภูมิ (Cold Chain Logistics) จะยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
โครงการ Mixed-Use ในทำเลทอง: การพัฒนาโครงการ Mixed-Use ที่รวบรวมที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก สำนักงาน และพื้นที่ไลฟ์สไตล์ไว้ในที่เดียว ยังคงเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จ โดยเฉพาะในทำเลที่การเดินทางสะดวกสบายและมีศักยภาพในการขยายตัว โครงการเหล่านี้สามารถสร้าง Synergy และตอบโจทย์วิถีชีวิตคนเมืองได้อย่างครบวงจร
ความยั่งยืน (ESG) ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ผู้ซื้อและนักลงทุนในปัจจุบันให้ความสำคัญกับเรื่องสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) มากขึ้น โครงการ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่ออกแบบโดยเน้นการประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ จะได้รับความนิยมและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในระยะยาว
สรุปและบทส่งท้าย
ปี 2568 คือปีแห่งการทดสอบความสามารถในการปรับตัวของภาค “อสังหาริมทรัพย์” ไทยอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการที่สามารถถอดรหัสความต้องการของตลาด มองเห็นโอกาสในความท้าทาย และนำนวัตกรรมมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นผู้ชนะในสมรภูมินี้ การทำความเข้าใจ “ราคาบ้าน 2568” และ “ดอกเบี้ยอสังหาฯ” อย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” หรือ “หุ้นอสังหาริมทรัพย์” เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสทองในยุคใหม่นี้ ผมขอเชิญชวนทุกท่านร่วมพูดคุยแลกเปลี่ยนมุมมองกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่ชาญฉลาดและยั่งยืน.
