ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่คาดไม่ถึง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งอย่างต่อเนื่องยาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ด้วยความเข้าใจในความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมจึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 อย่างละเอียดว่า แต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่มองเห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีจากภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม แต่เอพี (ไทยแลนด์) โชว์ฟอร์มในส่วนรายได้จากการขาย
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนคู่แข่งอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถหลักของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้อื่นเข้ามาเสริม เช่น การลงทุนในธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนความสามารถหลักในการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำอีกครั้งด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยสามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตอย่างน่าประทับใจที่ 13% อันดับ 5 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ของรายได้จากการขายได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ นั่นคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผลที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจจากศูนย์การค้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากผลกำไรที่เข้ากระเป๋าไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือการมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปได้
อันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างนิดเดียว อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่รอบคอบ เพื่อรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ
สำหรับผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจในผลประกอบการของคู่แข่ง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการใช้เทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารจัดการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะตลาดปัจจุบัน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการสร้างความได้เปรียบและบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจของท่าน.
