กลาโหมยืนยันทหารไทยยึด “ช่องอานม้า” ได้ 100 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่กัมพูชายังระดมโจมตีไทย ตั้งแต่เช้ายันค่ำกองทัพภาคที่ 2 เฉลยแล้วหลังวิเคราะห์โดรนกัมพูชารุกไทยหนัก 5 วันติด ใช้เนิน 745, 677 พื้นที่สูง
วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – พลิกโฉมบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง สู่การเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง การคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงฤดูไฮซีซั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ ก็ยังไม่สามารถแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบและกลยุทธ์การรับมือของบริษัทต่างๆ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่มีการแข่งขันสูง
รายได้รวม 41 บริษัท: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขภาพรวมอาจไม่เพียงพอ เพราะเมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้างของภาคอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม) ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งใน Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้อย่างแท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งในภาวะตลาดเช่นนี้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย) ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): การเติบโตที่โดดเด่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ายอดขายจะสูง แต่หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง สำหรับปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรในปีนี้คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ) ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่ และโอกาสในการสร้างความแข็งแกร่ง
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน โครงการคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ และ บ้านจัดสรร กรุงเทพฯ ที่ต้องเผชิญกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว สภาพคล่องที่ตึงตัว และความผันผวนทางเศรษฐกิจ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการใน วงการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นี่คือโอกาสอันดีที่จะพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมายาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง มีกลยุทธ์การขายและการตลาดที่ชาญฉลาด รวมถึงมีกระแสเงินสดที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และอาจก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคต่อไป
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้แข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่าพลาดการติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์แนวโน้มที่แม่นยำ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่จะมาถึง
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมหาหนทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนของคุณในธุรกิจนี้
