ลิซ่า ทะลายกำแพงอนุรักษ์นิยมเกาหลีเผยตัวตนที่โลกหลงรัก จนฮอลลีวูดเรียกหางานนี้ 🇰🇷 กิมจิยอมไม่ได้!

เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์จากผู้คร่ำหวอดในวงการ

ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังอันสูงลิ่วที่จะต่อยอดโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ภาพรวมตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง และสถานการณ์ก็ยังคงส่งต่อความไม่แน่นอนเข้ามายังปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อไขข้อข้องใจเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างกระจายตัว

ข้อมูลที่รวบรวมมาแสดงให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง

กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้ลดลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%

แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%

เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 7 คือ U City (U) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของศักยภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของคนในวงการ การวัดผลงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จากข้อมูลการรวบรวมบริษัททั้ง 41 แห่ง พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง

AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำมาจากแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท

อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นอีกบริษัทที่มักจะติดอันดับมาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างเต็มที่ หลังจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ

กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว การจะวัดว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่การดูยอดขายที่ทำได้ แต่ต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกิจ

ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า

Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท ด้วยปัจจัยพิเศษ

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ซึ่งสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถยืนหนึ่งในตำแหน่งนี้ได้ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่างศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้

อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ซึ่งทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริแสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนอยู่

จากผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มาทั้งหมดนี้ ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง โดยปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง และการแข่งขันที่รุนแรงภายในตลาด จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ

ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปี 2566 คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การขายที่ยืดหยุ่น และที่สำคัญคือ สามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการของตนเองได้

สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน และการมองหาโอกาสในการลงทุนที่สอดคล้องกับแนวโน้มของตลาด ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง

หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าสูงสุด ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาพูดคุยกับทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยโอกาสที่รอให้ท่านคว้าไว้.