การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปีก่อนหน้า ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับช่วงเวลาแห่งความท้าทายอีกครั้ง การชะลอตัวเริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสภาวะนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลเชิงสถิติจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะแสดงตัวเลขรายได้ แต่ยังเจาะลึกถึง รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวตามสภาวะตลาด
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ โดยรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าเป็นห่วงนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ความท้าทายเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากปัจจัยภายนอกและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าไม่มีผู้ประกอบการรายใดที่สามารถหลีกหนีแรงกดดันของตลาดได้อย่างสมบูรณ์
“แสนสิริ” ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อเจาะลึกในกลุ่มบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมชื่อ U.B.C. Real Estate Investment Trust) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและทำการตลาดโครงการของตนเอง
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้เล่นอันดับต้นๆ ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่เกือบทั้งหมดในตลาด
“เอพี (ไทยแลนด์)” ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) สามารถขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ถือเป็นบทพิสูจน์ถึงฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งของบริษัท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House Public Company Limited (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
“เซ็นทรัลพัฒนา” ก้าวกระโดดสู่ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด คือ กำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จสุดท้ายของทุกธุรกิจ แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยังคงเป็นสิ่งที่น่ากังวล เพราะมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์เชิงรุก
แม้ว่า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ของ Land and Houses (LH) จะลดลง แต่บริษัทยังคงสามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนไปเล็กน้อยกับอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการเติบโต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย การเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนมีผลต่อทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างแน่นอน ปัจจัยอย่างอัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, และความผันผวนของกำลังซื้อในประเทศ จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ การบริหารจัดการต้นทุน, การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และการสร้างความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโต
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว โครงการที่เน้นทำเลศักยภาพ, การออกแบบที่ทันสมัย, การใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการขายและการบริหารจัดการ, และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยที่ช่วยสร้างความแตกต่างและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า การวิเคราะห์เชิงลึกและการทำความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ จะช่วยให้เราสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสม และการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยศักยภาพแห่งนี้
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ และต้องการทราบว่าโครงการใดมีศักยภาพในการเติบโต หรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือคุณในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
