วิเคราะห์เจาะลึก: ยักษ์ใหญ่ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ปี 2566 ใครยืนหยัด ใครร่วง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีความหวังว่าจะได้เห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับบิดเบี้ยว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่สำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
เพื่อตอบคำถามที่ว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวนนี้?” Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ศักยภาพในการปรับตัว และระบุบริษัทที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานโดดเด่นได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: ภาพสะท้อนการชะลอตัวเชิงระบบ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกลงไป จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นประมาณ 60% ของบริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวที่แผ่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
เราได้เห็นบริษัทหลายแห่งประสบกับรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อ่อนแอ อาทิ LPN Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมลดลงถึงระดับ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่และมีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะติดลบเพียงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Sand Siri ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพการแข่งขันที่เข้มข้น:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการบริหารจัดการโครงการ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายที่น่าตกใจ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, LPN Development เกือบ -40%, และ Land and Houses ถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาด! ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรก พบการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายส่วนแบ่งทางการตลาดและการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การทำรายได้ได้มากเพียงใดก็ตาม หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่แท้จริง หรือเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์แบบ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งของบริษัทที่ทำการสำรวจ มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาด! กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมส่วนนี้ ศุภาลัยจะขึ้นเป็นอันดับ 1)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ก้าวต่อไปของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลจาก Property Mentor สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของแต่ละบริษัท การแข่งขันที่เข้มข้น รายได้ที่ชะลอตัว และแรงกดดันด้านกำไร ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม บริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงประจักษ์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการเจาะลึกกลยุทธ์ที่นำไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวหน้าอย่างมั่นคง.
