ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังว่าจะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และระบุผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนได้เป็นอย่างดี บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นภาพรวมของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566” และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้
รายได้รวม: สัญญาณของการหดตัวในภาพรวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบหนักที่สุด โดยมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งแต่ละแห่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้รวมติดลบ โดยลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
ในมุมมองของผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมายาวนาน รายได้จากการขายโครงการถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือการลงทุนในธุรกิจอื่นเข้ามาด้วย การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของหน่วยธุรกิจหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือ ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายติดลบ
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย
เมื่อวัดกันที่รายได้จากการขาย บริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่น ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโต)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ได้แสดงผลงานที่น่าจับตาอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เริ่มเห็นผลิดอกออกผล
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ การมีรายได้สูงโดยที่กำไรน้อย ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ
การจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวต่อไปสู่ปี 2567
จากข้อมูลที่ได้ทำการวิเคราะห์มา จะเห็นได้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, ภาวะเงินเฟ้อ, และความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมถึงปัจจัยภายในประเทศที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 ผมมองว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มองเห็นโอกาสในการปรับตัวและพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ การให้ความสำคัญกับ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” (Investment Property) หรือ “อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่” เช่น โครงการที่มีพื้นที่สีเขียวมาก, ระบบ Home Automation, หรือโครงการที่เน้นความสะดวกสบายในการเดินทาง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อ
นอกจากนี้ การบริหารจัดการ “ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” จะมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด การมองหาซัพพลายเออร์ที่น่าเชื่อถือ, การใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้าง, และการวางแผนการผลิตที่แม่นยำ จะช่วยลดแรงกดดันด้านต้นทุนได้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้านเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล และเลือกบริษัทที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง อย่ารอช้า! ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณได้แล้ววันนี้
