กองเชียร์แน่นสนาม! “หมอนทองวิทยา” บุกเยือนกำแพงเพชร บ้านเกิดแข้งคนสำคัญในทีม บรรยากาศคึกคัก

ปี 2567: สนามประลองอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้รอดและผู้ก้าวข้ามความท้าทาย?

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายความคาดหวังที่ตั้งไว้ในช่วงต้นปี โดยเฉพาะการต่อยอดจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยลบหลายประการเริ่มส่งสัญญาณตั้งแต่นโยบายก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลุกลามต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ สภาพการณ์ที่ชะลอตัวนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความท้าทาย

บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ปี 2566

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะเผยให้เห็นว่าใครสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้

ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม

โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท เราพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันเชิงลบที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง

บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก: บทเรียนจากตัวเลข

หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% หรือมากกว่านั้น ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%

ผู้ท้าชิงรายได้รวมสูงสุด: การขับเคี่ยวที่สูสี

เมื่อมองที่ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก

อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลประกอบการเพียงรายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในบริบทนี้ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดสมรรถนะหลักที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าหน้าตาของการจัดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป

โดยรวมแล้ว บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

บริษัทที่รายได้จากการขายถดถอย: บทเรียนจากความท้าทาย

ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง

การขับเคี่ยวที่เข้มข้น: Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย

ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด:

AP (Thailand) (AP): ครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): มาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่กำลังฉายแสง

นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ถึงเวลาที่บริษัทกำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างแท้จริง

กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่วัดผลความสำเร็จที่แท้จริงคือ กำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะการมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อยย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565

Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น

สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด:

Land and Houses (LH): ยังคงเป็นแชมป์เก่า ครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรได้สูงถึง 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): ทำกำไรในปี 2566 ไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
AP (Thailand) (AP): มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): มาในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: ปี 2567 – การเดินทางที่ยังคงท้าทาย

ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทาย สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน กำลังซื้อที่ชะลอตัว และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อทุกบริษัท

สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ว่าจะมีความยากลำบากเช่นเดิม แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อมในการปรับตัว มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง

หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ อย่ารอช้าที่จะเข้ามาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทุกวิกฤต