ปี 2566: ทัศนวิเคราะห์เชิงลึกผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้เล่นรายไหนยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวและพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และภาพรวมที่ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ก็ยังคงเป็นที่น่ากังวล
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เราให้ความไว้วางใจในการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก จึงได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการและรับมือกับสภาวะตลาดอันท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวของผลลัพธ์
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากที่กระจายตัวออกไปในหลายผู้เล่นในตลาด การวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้จึงมีความซับซ้อนกว่าที่เคย
มีบริษัทหลายแห่งที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% เช่นเดียวกับ Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาในทิศทางเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่บริษัทขนาดกลางถึงขนาดเล็กในตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% สัญญาณเหล่านี้สะท้อนว่าแม้แต่ผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบจากสภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้
แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI) – 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) – 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) – 15,066 ล้านบาท
แม้ว่า SIRI จะสามารถครองอันดับ 1 ในด้านรายได้รวม แต่ก็ต้องยอมรับว่า AP (Thailand) นั้นเฉือนมาอย่างน่าหวุดหวิด การประเมินผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางบริษัทมีรายได้ส่วนเพิ่มจากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีความแตกต่างออกไป
รายได้จากการขาย: มาตรวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายทั้งหมดของ 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นเมื่อพิจารณารายได้จากการขายของบางบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายในตลาดปัจจุบัน
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) – 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันของ CPN ในการเจาะตลาด ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุด การขายได้มาก อาจไม่ใช่คำตอบที่สมบูรณ์แบบ หากกำไรที่ได้มาน้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น กำไรสุทธิของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นมาตรวัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินผลประกอบการที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ผลการดำเนินงานเหล่านี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2566 ที่ผ่านมา ตั้งแต่ปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ, สภาวะการเมือง, อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น, ไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาพรวมของตลาด บ้านจัดสรรกรุงเทพฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมา ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยสรุปแล้ว ปี 2566 ถือเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการบางราย
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยังคงมีความท้าทายรออยู่ข้างหน้า ปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลก, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย, และความไม่แน่นอนของนโยบายต่างๆ ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตามอง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ดี, มีการวางแผนการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย, และนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในตลาดนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจในแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ และการวิเคราะห์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนหรือดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด คอนโดมิเนียมราคาดี และปัจจัยที่ส่งผลต่อ ราคาบ้านและที่ดิน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคว้าโอกาสในตลาดที่ท้าทายนี้ไว้ได้
