ปี 2566 ทิ้งไว้ซึ่งความท้าทายและสัญญาณเตือนสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสวยงามที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมกำลังจะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดได้หวนกลับสู่สภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติแล้วจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว ก็ยังไม่ปรากฏสัญญาณที่ชัดเจนของการกลับมา และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้คร่ำหวอดวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และในปีที่ผ่านมานี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสขาลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 เป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท สามารถเฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปได้อย่างหวุดหวิดที่ 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Univenture (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความสามารถหลักของบริษัท เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายรายอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำจากแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ซึ่งสามารถไต่เต้าเข้ามาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาอย่างเงียบๆ แต่ก็สามารถติดอันดับได้แทบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษที่ควรกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันของ CPN ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อมาถึงบรรทัดสุดท้าย สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) เพราะไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิรวมราวๆ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นเจ้าแห่งกำไร แม้รายได้จะลดลง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แชมป์เก่าที่แม้จะมีรายได้ลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลทั้งหมดนี้ คือผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด การประเมิน ราคาบ้าน ในตลาดปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ บ้านเดี่ยวกรุงเทพ ที่ต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริงเท่านั้น ที่จะสามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2567 และต้องการค้นหา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน หรือ โครงการที่อยู่อาศัยชั้นนำ เราขอเชิญชวนท่านเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเดินทางเพื่อไขความลับแห่งความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลอัปเดตล่าสุด เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในอนาคตของวงการนี้.
