วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่ใช่จุดจบ แต่คือจุดเปลี่ยนสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนานหลายปี การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสุขภาพของอุตสาหกรรม และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง
หากย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายคาดหวังว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะสามารถต่อยอดโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยกดดันทั้งจากช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้คึกคักได้เท่าที่ควร ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนต่อไป
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ.
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2566 และหา “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้:
L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เป็นกลุ่มบริษัทที่เผชิญการปรับลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยมีรายได้รวมติดลบประมาณ -28%
Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้รวมที่ลดลงถึง -26%
Lalin Property (LPH) พบว่ามีรายได้รวมลดลง -23%
Major Development (MD) รายได้รวมลดลง -22%
Siam Assets (SA) รายได้รวมลดลง -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นภาวะรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย รวมทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): สร้างความตกใจด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -38%
แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้มากเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ หากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นน้อยนิด หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่เต็มที่ นั่นจึงทำให้กำไรสุทธิเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการตัดสิน “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้แรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับลดลงของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงกำไรสุทธิที่ลดลง เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ว่าผู้เล่นในตลาดจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์และวิธีการดำเนินงานอย่างจริงจัง
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายเหล่านี้ ไม่ใช่จุดจบของอุตสาหกรรม แต่เป็นโอกาสในการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค และใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองท่องเที่ยวหลักยังคงมีอยู่ แต่จะเน้นที่คุณภาพและความคุ้มค่ามากขึ้น การมองหา คอนโดมิเนียมราคาดี หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจ จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับนักลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังพิจารณาทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่สามารถให้คำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
