ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ปกคลุมไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง และสัญญาณดังกล่าวได้ส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ว่าภูมิทัศน์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
บทวิเคราะห์เชิงลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย การปรับตัว และสัญญาณการฟื้นตัว
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงวิธีการที่แต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ท้าทาย และชี้ให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นในตลาดที่ผันผวนนี้ได้
ภาพรวมรายได้: การทรงตัวท่ามกลางความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่เบื้องหลังตัวเลขรวมกลับมีเรื่องราวที่ซับซ้อนกว่านั้น การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทบางแห่งเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยมีรายได้ลดลงในระดับสองหลักที่น่ากังวล ยกตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21% การลดลงของรายได้ในระดับนี้บ่งชี้ถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด ก็ไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ไม่ได้เอื้ออำนวยต่อทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริครองแชมป์ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับสอง ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับสาม Land and Houses (LH) คว้าอันดับสี่ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับห้าด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท ในอันดับหก, U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U) ซึ่งอยู่ภายใต้กลุ่ม BTS Group ที่ 17,672 ล้านบาทในอันดับเจ็ด, Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาทในอันดับแปด, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาทในอันดับเก้า และ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ปิดท้ายในอันดับสิบ
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรก อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จึงจะสามารถสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำ
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายรวมทั้งหมด 41 บริษัท พบว่ามียอดขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขการลดลงของรายได้จากการขายนั้นน่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียด Sansiri (SIRI) ซึ่งเข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถทำ อัตราการเติบโตยอดขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) มาในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับแปด แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House Public Company Limited (QH) ปรากฏตัวอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลการดำเนินงานโดดเด่นคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า CPN กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้ หรือทำกำไรได้น้อย ก็อาจกล่าวได้ว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า โดยสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าราว 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับสอง ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) มาในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) คว้าอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับเจ็ด Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: บททดสอบความแกร่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา และจากแนวโน้มที่เห็น การคาดการณ์สำหรับปี 2567 คือจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการ การแข่งขันจะเข้มข้นขึ้น และผู้เล่นในตลาดจะต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อฝ่าฟันอุปสรรคและหาโอกาสในการเติบโต
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองอื่นๆ รวมถึง แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการตัดสินใจ เพื่อให้ท่านสามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปพร้อมกับความสำเร็จที่ยั่งยืน.
