ไปต่อไม่ไหว! “นานา–เวย์” ประกาศยกเลิกคอนเสิร์ตกะทันหัน เปิดใจขอโทษแฟน ๆ จากใจจริง

เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวสวนกระแส เทรนด์ใหม่สู่ปี 2567

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ รวมถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า

เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมและผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่ผันผวนนี้

ภาพรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ตัวเลขภาพรวม vs. รายบริษัท

ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าน่าสนใจยิ่งกว่า เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในอุตสาหกรรม

บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) หายไป 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ติดลบ 21%

แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสถานการณ์นี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%

ผู้ท้าชิงรายได้สูงสุด: แสนสิริ นำทัพ Top 10

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายสด ที่สะท้อนความแข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จากทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง

ในกลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2%

สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในภาพรวมของตลาด

ผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายอย่างแข็งแกร่ง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนา สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นการเติบโตที่โดดเด่นอย่างมาก

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ

ในท้ายที่สุด แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากมีกำไรน้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุน

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรสุทธิสูงสุดในปีนี้ได้รับปัจจัยสนับสนุนหลักจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย น่าจะเข้าป้ายอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท

เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสในการเติบโต

จากข้อมูลที่รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของอุตสาหกรรม

เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2567 สถานการณ์ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่พอสมควร ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความผันผวนของกำลังซื้อผู้บริโภค จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมมองเห็นโอกาสบางประการที่ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถใช้ประโยชน์จากสถานการณ์นี้ได้:

การปรับตัวด้านผลิตภัณฑ์: การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน เช่น โครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่น ตอบรับการทำงานที่บ้าน (Work from Home) หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ (Quality Living) รวมถึงการพัฒนาโครงการแนวราบที่ยังคงได้รับความนิยมในบางกลุ่มเป้าหมาย
การบริหารจัดการต้นทุน: ในภาวะที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงยังคงผันผวน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการทำการตลาด การขาย และการบริการลูกค้า (Customer Relationship Management – CRM) จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
การขยายไปยังตลาดใหม่: สำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อม การพิจารณาขยายการลงทุนไปยังตลาดที่มีศักยภาพ หรือการร่วมทุนกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงและสร้างโอกาสในการเติบโต
การโฟกัสที่กำไร ไม่ใช่แค่ยอดขาย: ดังที่ได้วิเคราะห์ไปแล้ว การให้ความสำคัญกับการสร้างกำไรที่ยั่งยืนควบคู่ไปกับการสร้างยอดขาย จะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงในระยะยาว

สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูลของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด พิจารณาปัจจัยพื้นฐาน งบการเงิน กลยุทธ์การดำเนินงาน และแนวโน้มการเติบโตในอนาคต เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนให้รอบคอบ

หากคุณเป็นผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น ก้าวต่อไปคือการนำข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ไปปรับใช้กับแผนธุรกิจของคุณ และหากคุณต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคตที่ยั่งยืนของคุณ