ปี 2567: สัญญาณฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเพียงภาพลวงตา? การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาไม่น้อย แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยจากความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบที่ยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่สำคัญ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง ทิ้งให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนปกคลุมอยู่เช่นกัน
ด้วยประสบการณ์และความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างถ่องแท้ ผมและทีมงาน Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลประกอบการในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการลดลงประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและผลกระทบที่แตกต่างกันไปในแต่ละองค์กร
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% นั้น มีหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการหดตัวในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้เป็นเครื่องบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่รุนแรงในตลาด
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในเรื่องความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ไม่สามารถหลีกหนีจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวได้ทั้งหมด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และการประเมินผลประกอบการที่แท้จริง รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการระบายสินค้าคงคลังของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งแม้จะเป็นบริษัทใหญ่ แต่รายได้จากการขายก็ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทชั้นนำในกลุ่ม 10 อันดับแรกมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายของตลาด พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมา
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (Pruksa): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังรักษาอันดับใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
มีอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาอย่างยิ่ง นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลลัพธ์ที่น่าประทับใจในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสในตลาดได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายไม่ดีพอ หรือมีกำไรสุทธิในระดับต่ำ ก็ย่อมไม่อาจถือได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ผลกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบอกเล่าเรื่องราวความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยดันกำไรขึ้นมา)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (Pruksa): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: สัญญาณแห่งความหวัง หรือความท้าทายที่ยังคงอยู่?
ข้อมูลเหล่านี้คือภาพสะท้อนของการดำเนินงานในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มาอย่างละเอียด สำหรับปี 2567 นั้น คาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา แต่ในขณะเดียวกัน เราก็เริ่มเห็นสัญญาณของการปรับตัวและการฟื้นตัวจากผู้เล่นบางราย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองสำคัญต่างๆ ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต หากผู้ประกอบการสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ หรือการสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังตัดสินใจเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในช่วงเวลานี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกถึงผลประกอบการและความสามารถในการแข่งขันของผู้พัฒนาแต่ละรายเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้การตัดสินใจของคุณอยู่บนพื้นฐานของความมั่นคงและผลตอบแทนที่คุ้มค่า
หากท่านต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้กับท่าน เพื่อนำพาไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2025 นี้
