แม่เปิดใจทั้งน้ำตา… “พลทหารเอสโซ่” จากเด็กดื้อ สู่ทหารอาชีพ พลีชีพเพื่อชาติ เจ็บปวดแต่ภูมิใจ ลูกคือเกียรติของครอบครัว

ปี 2567: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ฝ่ามรสุม สู่การปรับตัวเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือนบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยาวนานกว่าที่ประเมินไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของทั้งผู้บริโภคและนักลงทุน การชะลอตัวนี้ลากยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทชั้นนำ เพื่อวิเคราะห์ว่าพวกเขาได้เตรียมรับมือกับความท้าทายในปี 2566 อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถแสดงศักยภาพได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้

ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง

ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เราเห็นการปรับตัวลงเกิน 20% ในหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบราว -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%

แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%

ผู้นำรายได้รวม: แสนสิริยืนหนึ่ง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น

เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 2 ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท

อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ UEC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินงานหลัก

อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักจริงๆ เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดบางราย อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการที่แท้จริง

เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

กรณีที่น่าสนใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

ผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ ท่ามกลางภาพรวมที่ท้าทาย

สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ที่ทำรายได้รวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท

Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท

ผลกำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรในสภาวะที่ยากลำบาก

ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดจนถึงปัจจุบันยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

ผู้นำกำไรสุทธิ: Land and Houses คว้าแชมป์ ท่ามกลางปัจจัยพิเศษ

Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะปรับลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH มีกำไรสูงสุดในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน

AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%

SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567

ข้อมูลทั้งหมดนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายใน ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัย

สำหรับปี 2567 ผมคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการแข่งขันและการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน รวมถึงการสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้แต่ละบริษัทสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้

ในฐานะผู้เล่นในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เราจะสามารถฝ่ามรสุมนี้ไปได้ และมองเห็นโอกาสในการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถเติบโตได้อย่างมั่นคงในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงความเป็นไปได้และแนวทางการทำงานร่วมกันของเรา