การประเมินศักยภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากข้อมูลบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคส่วนที่ครั้งหนึ่งเคยถูกคาดหมายว่าจะเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่า ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดที่เคยคึกคักเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ยืดเยื้อยาวนานต่อเนื่องตลอดทั้งปี จนกระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อหาที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่หวัง
ยิ่งเมื่อมองต่อไปยังปี 2567 ภาพรวมก็ยังไม่ได้ส่งสัญญาณที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นี่จึงเป็นจุดที่ทำให้ผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ไทย จำเป็นต้องลงลึกไปวิเคราะห์ข้อมูลเชิงประจักษ์ เพื่อทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อหาคำตอบว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ทิศทางที่สวนทางความคาดหวัง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ผลลัพธ์ที่ปรากฏนั้น ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ โดยบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
การถดถอยที่น่าเป็นห่วง: บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่กับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
มีหลายบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูงอย่างน่าใจหาย ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงราวๆ -28% ถัดมาคือ ไรมอน แลนด์ ที่มีรายได้ลดลง -26% ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังติดลบไม่ถึง -1%, ศุภาลัย ที่มีรายได้ลดลง -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทสรุปผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลความสำเร็จของบริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย นั้น การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลักถือเป็นเกณฑ์ที่แม่นยำกว่า เนื่องจากในโครงสร้างรายได้รวมของหลายบริษัท อาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาผสมผสาน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำ
เมื่อนำข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทมารวมกัน พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้กระทั่ง เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวมรายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในบรรดา 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของยอดขาย
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการบริหารจัดการโครงการและตอบสนองความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ บริษัทที่มีกำไรน้อยย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรเพิ่มขึ้นอย่างโดดเด่น เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% อย่างก้าวกระโดด)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จากบริษัทพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แม้ว่าบริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านกำไรได้ แต่ก็มีปัจจัยพิเศษเข้ามาสนับสนุน การที่ ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) เกาะกลุ่มอันดับต้นๆ บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะที่ แสนสิริ แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง
แนวโน้มปี 2567: ความไม่แน่นอนที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ สะท้อนให้เห็นว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และทั่วประเทศ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การตลาดที่เน้นการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายใน โครงการบ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม อย่างชาญฉลาด เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการต้นทุน และหากลยุทธ์ในการสร้างความแตกต่างเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาซื้อบ้าน การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ จะเป็นข้อมูลสำคัญในการประกอบการตัดสินใจ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อย่างลึกซึ้ง หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้คุณก้าวเดินได้อย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
