เท้ง ลั่น มีแต่น้ำเงิน ไม่มีส้ม! หากภูมิใจไทยตั้งรัฐบาล พรรคประชาชนพร้อมเป็นฝ่ายค้านศิริกัญญาโดนพาดพิงฝ่ายค้ำ เจ็บเหมือนถูกหักสองรอบ

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายให้กับผู้เล่นในอุตสาหกรรมอย่างยิ่ง แม้ว่าเราจะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีล่าสุด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ตามธรรมเนียมแล้วควรจะคึกคัก ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับสภาวะที่ไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

บทสรุปภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน

บทความนี้ ผมจะพาคุณดำดิ่งสู่การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาชนะความท้าทายนี้ไปได้ และใครที่ยังคงต้องเผชิญกับอุปสรรค

ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน

จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลกระทบที่กว้างขวาง

บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%

แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราวๆ -4%

แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท

รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก

หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง

เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565

บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า

AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท

อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตา คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการแบบครบวงจรของบริษัท

กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง

ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิไม่มากพอ หรือมีต้นทุนสูง ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท

สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565

Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท

สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)

บทเรียนจากปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567

ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงาน

สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เท่าทันกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาดและการขาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโต

สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนในบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยง และมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว

หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการวิเคราะห์โอกาสและความเสี่ยงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในอนาคต