ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 นับเป็นหนึ่งในปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย แม้ว่าจะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่ดูเหมือนว่าตลาดกำลังจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แต่ภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นตามปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกและแนวโน้มอนาคต
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร รวมถึงการระบุผู้ที่สามารถสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดัน
บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้มีจำนวนมาก โดยหลายแห่งมีรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มักจะทำผลงานได้ดีอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม แต่มีการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง: รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้จากส่วนงานอื่นเข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บางบริษัทประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทรายใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาผงาดในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็สามารถติดอันดับเกือบทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดย CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการเป็นผู้พัฒนาศูนย์การค้าชั้นนำ
การประเมินกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
มาถึงหัวใจสำคัญของการประเมินผลการดำเนินงาน คือ กำไรสุทธิ แม้ว่าบริษัทใดจะมียอดขายสูงเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด ทว่ามีปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงมีความท้าทายอย่างมากในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ย่อมมีโอกาสสำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่ง กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด และมีช่องทางการขายที่แข็งแกร่ง จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานเชิงลึกเช่นนี้ ไม่เพียงแต่เป็นข้อมูลสำหรับนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้บริหารใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เอง ในการทบทวนกลยุทธ์ ประเมินจุดแข็งและจุดอ่อน และวางแผนการดำเนินงานเพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาดในปีต่อๆ ไป
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้การตัดสินใจลงทุนของท่านมีประสิทธิภาพสูงสุด และสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้สำเร็จ
